相続税の計算方法と不動産評価で得する完全ガイド

相続税の計算方法と不動産の評価・節税を完全解説

不動産だけを見ても、相続税は計算できません。

相続税の計算方法：不動産を含む6ステップの全体像

「この不動産の相続税はいくら？」と単体で計算しようとすると、実は行き詰まります。相続税は、被相続人が持っていたすべての財産を合算したうえで計算される仕組みだからです。不動産だけを切り出して税率を掛けても、正確な金額は出ません。これは金融に詳しい方でも誤解しやすいポイントです。

相続税の計算は、大きく6つのステップで進みます。

ステップ	内容
①	法定相続人を確定する
②	全財産の評価額（正味の遺産総額）を算出する
③	基礎控除を差し引いて課税遺産総額を出す
④	法定相続分で按分し各人の仮の取得金額を算出する
⑤	税率表を当てはめ相続税の総額を計算する
⑥	実際の相続割合で按分し、各人の納税額を確定する

まず、基礎控除の計算式は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」です。たとえば法定相続人が3人なら、3,000万円＋1,800万円＝4,800万円が基礎控除になります。遺産総額がこの金額以下なら、原則として相続税は発生しません。基礎控除が原則です。

次に、課税遺産総額を法定相続分で按分します。たとえば課税遺産総額が5,200万円で、配偶者・長男・次男の3人が相続するケースなら、配偶者は5,200万円×1/2＝2,600万円、長男・次男はそれぞれ1,300万円が「仮の取得金額」になります。

相続税の速算表（税率と控除額）は以下のとおりです。

法定相続分に応じた取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10%	−
3,000万円以下	15%	50万円
5,000万円以下	20%	200万円
1億円以下	30%	700万円
2億円以下	40%	1,700万円
3億円以下	45%	2,700万円
6億円以下	50%	4,200万円
6億円超	55%	7,200万円

よくある誤解として、「不動産の評価額1億円だから、税率30%で3,000万円の相続税になる」と計算してしまうケースがあります。これは間違いです。速算表は「法定相続分に応じた取得金額」に対して使うもので、遺産総額にそのまま当てはめるものではありません。

相続税の総額を実際の相続割合で按分し、さらに配偶者控除や未成年者控除などを適用した後の金額が、最終的な各人の納税額になります。つまり不動産の金額だけでは答えは出ない、ということです。

参考：国税庁による相続税の申告・納税に関する公式情報
国税庁｜No.4205 相続税の申告と納税

相続税の計算方法における不動産の評価額：路線価方式と倍率方式

不動産の相続税評価額は「売買市場での時価」とは異なります。これが重要なポイントです。土地と建物で計算方法が分かれており、それぞれ別々に評価します。

【土地の評価：路線価方式】

都市部など路線価が設定されているエリアでは、「路線価方式」を使います。路線価とは、国税庁が毎年7月に公表する、道路に面した土地の1㎡あたりの価格です。計算式は次のとおりです。

• 相続税評価額 ＝ 路線価 × 各種補正率 × 面積（㎡）

たとえば、路線価が「590C」（＝59万円/㎡）の道路に面した80㎡の土地であれば、59万円×80㎡＝4,720万円が評価額の目安になります。路線価は公示地価の約80%水準に設定されているため、時価よりも低くなるのが一般的です。これは使えそうです。

【土地の評価：倍率方式】

路線価が設定されていない郊外エリアでは、「倍率方式」を使います。固定資産税評価額に、国税庁が定める倍率を掛けるだけなので計算はシンプルです。

• 相続税評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 倍率

【建物の評価】

建物の相続税評価額は「固定資産税評価額×1.0」、つまり固定資産税評価額がそのまま使われます。固定資産税評価額は一般的に建築費の50〜70%程度に設定されるため、建物についても時価より評価額が低くなります。

【土地の形状による補正（意外と見落とされがち）】

土地の形がいびつだったり、間口が狭い土地の場合、評価額が下がる補正が適用されます。

• 🔷 不整形地：想定整形地との差（かげ地）の割合が大きいほど評価減




• 🔷 間口狭小：道路に接する部分が8m未満の土地は評価減




• 🔷 奥行長大：間口の2倍以上の奥行きがある土地は評価減

実際の土地は四角形とは限りません。形状や奥行きによる補正を見落とすと、評価額を過大に申告してしまう可能性があります。

参考：路線価の公式確認はこちら（国税庁）
国税庁｜路線価図・評価倍率表

相続税の計算方法で最も効果的な節税：小規模宅地等の特例とは

不動産の相続税を語るうえで、この特例を知らないのは大きな損失です。「小規模宅地等の特例」とは、被相続人が生前に居住や事業に使っていた土地を相続した場合に、土地の評価額を最大80%減額できる制度です。

たとえば、5,000万円と評価される自宅の土地が、この特例で80%減額されると1,000万円の評価になります。課税対象の差額は4,000万円。税率20%なら、単純計算で800万円もの相続税が変わってきます。効果は絶大です。

宅地の種類によって、上限面積や減額割合が異なります。

宅地の種類	具体例	上限面積	減額割合
特定居住用宅地等	自宅（戸建て・分譲マンション）	330㎡	80%
特定事業用宅地等	個人商店・個人事務所の敷地	400㎡	80%
特定同族会社事業用宅地等	被相続人が経営する会社に貸した宅地	400㎡	80%
貸付事業用宅地等	賃貸マンション・アパートの敷地	200㎡	50%

330㎡とは、だいたい100坪に相当します。一般的な一戸建ての敷地であれば、ほぼすべてが対象に収まるイメージです。

ただし、適用には要件があります。自宅の土地（特定居住用宅地等）については、主に次の3つのパターンで適用できます。

• ✅ 配偶者が相続した場合：無条件で適用OK




• ✅ 同居の親族が相続した場合：相続後も引き続き居住・保有が条件




• ✅ 別居の親族（家なき子）が相続した場合：相続開始前3年以内に自分・配偶者名義の家に住んでいないことが条件

この特例を使うには相続税申告が必須です。申告しなければ自動的には適用されません。減額は土地部分のみで、建物には適用されない点も覚えておきましょう。

参考：小規模宅地等の特例の詳細要件
相続税専門の税理士法人チェスター｜小規模宅地等の特例の適用要件と計算方法

相続税の計算方法と賃貸不動産：評価額が下がる仕組みと2026年以降の注意点

賃貸不動産（アパートや賃貸マンション）を相続する場合、評価額がさらに下がる仕組みがあります。貸している物件は「自由に使えない」という制約があるため、評価上不利として扱われるからです。厳しいところですね。

【貸家建付地の評価】

自己所有の土地にアパートを建て、第三者に貸している場合、その土地は「貸家建付地」として評価されます。計算式は次のとおりです。

• 貸家建付地の評価額 ＝ 自用地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

たとえば、自用地評価額1億円・借地権割合60%・借家権割合30%・賃貸割合100%の場合、評価額は1億円×（1−0.6×0.3×1.0）＝8,200万円になります。1億円の土地が8,200万円に下がります。

【貸家（建物）の評価】

建物の評価額も、賃貸中であれば借家権割合30%分が減額されます。

• 貸家の評価額 ＝ 固定資産税評価額 ×（1 − 借家権割合30% × 賃貸割合）

固定資産税評価額が1,000万円・賃貸割合100%なら、評価額は1,000万円×（1−0.3）＝700万円になります。一般的に、賃貸建物の評価額は建築費の約50%程度まで圧縮されるといわれています。

【2026年以降の5年ルールに注意】

2026年（令和8年）の税制改正で、相続発生前5年以内に取得・新築した賃貸物件については、従来の路線価ではなく購入価格の約8割で評価するという新ルールが導入される予定です（2027年1月から適用見込み）。急いでアパートを建てて節税しようとする行為にブレーキがかかる改正です。

また、賃貸割合が重要なポイントになります。全10部屋中2部屋が空室なら賃貸割合は80%になり、評価減の効果が小さくなります。空室が多いと節税効果が薄れます。これは注意が必要です。

参考：賃貸不動産の相続税評価と節税の実態
相続税専門の税理士法人チェスター｜賃貸不動産の相続税評価額

相続税の計算方法に関わる申告期限・相続登記義務化の最新情報

不動産を相続したとき、税金の計算だけでなく「手続きの期限」を見落とすと、取り返しのつかない損失につながります。知らないままでいると、大幅に税負担が増えるリスクがあります。

【相続税の申告期限は10ヶ月】

相続税の申告・納税期限は、「被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内」です。10ヶ月は原則です。

この期限を過ぎると、次のようなペナルティが発生します。

• 💸 無申告加算税：本来の相続税額に15〜20%が加算（自主申告なら5%）




• 💸 延滞税：納期限の翌日から課税（年率最大14.6%）




• ⚠️ 配偶者控除が使えない：1億6,000万円または法定相続分相当額まで非課税になる強力な控除が失効




• ⚠️ 小規模宅地等の特例が使えない：評価80%減の制度が適用不可になる

特に小規模宅地特例と配偶者控除が失効するダメージは計り知れません。葬儀や四十九日の準備に追われているうちに時間が過ぎてしまう、というケースが少なくありません。「遺産分割が終わっていない」は申告期限を延ばす理由になりません。未分割のまま申告することも可能なので、まず期限内に申告することが最優先です。

【2024年から相続登記が義務化】

2024年4月1日から、相続した不動産の名義変更（相続登記）が義務化されました。期限は「相続の開始を知った日から3年以内」です。

この義務化は、2024年4月以前に発生した相続にも遡及適用されます。過去に放置していた不動産がある場合、2027年3月31日までに登記が必要です。

• 📌 期限内に相続登記をしない場合：10万円以下の過料が科される可能性がある




• 📌 法務省が義務違反を把握した場合、登記官から申請催告が行われる

相続登記は司法書士に依頼するのが一般的で、費用は数万円〜数十万円程度が目安です。相続税の申告（税理士）と相続登記（司法書士）は別の手続きで、どちらも期限があります。同時進行で進めることが鉄則です。

参考：相続登記義務化の公式情報
法務省｜相続登記の申請義務化について

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