地上権と賃借権の違いを知り借地権を正しく理解する

地上権・賃借権の違いと借地権の基礎知識を徹底解説

賃借権の物件を地主に無断で売却すると、契約解除されて建物ごと権利を失うリスクがあります。

地上権とは何か？借地権における基本的な定義

地上権とは、民法第265条に規定されている権利で、「地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する」と定められています。つまり、他人が所有している土地の上で建物などの工作物を所有するための権利です。

最大の特徴は、地上権が「物権」であるという点です。物権とは物に対して直接かつ排他的に支配できる権利を指します。地上権者は地主だけでなく、第三者に対しても「この土地を使う権利は自分にある」と主張することができます。

物権という性質があるため、地上権を取得した借地人は、地主の許可を得ることなく土地の貸し借りや建物の売却、さらには抵当権の設定まで自由に行うことができます。

これは借地人にとって非常に強力な権利です。

地上権は「地上」という名前がついていますが、実際には土地の地下や上空にも効力が及びます。地下鉄のトンネルや高圧送電線の敷設などにも地上権が利用されているのはそのためです。なお、地上権を設定した際は土地の登記簿に「地上権設定」と記載される義務があり、これによって第三者への対抗力が生まれます。

国税庁「地上権、土地の賃借権、使用貸借権の区分」（地上権・賃借権の法的位置づけについての公的資料）

賃借権とは何か？借地権に占める割合と特徴

賃借権とは、賃貸借契約に基づいて他人が所有する土地を賃料（地代）を支払いながら使用できる権利のことです。借地権といえば、実際には日本のほとんどの借地契約がこの賃借権に基づいています。

賃借権の法的性質は「債権」です。債権とは、特定の人（この場合は地主）に対して特定の行為を請求できる権利を意味します。地主と借地人の間だけで効力を持つ権利であり、第三者に対してはそのまま権利を主張することができません。

つまり地上権が原則いつでも誰にでも主張できる強い権利であるのに対し、賃借権はあくまで地主との間の契約関係を根拠とした権利です。賃借権の特徴として、建物の建て替えや売却・転貸（又貸し）を行う際は必ず地主の承諾が必要で、承諾を得るために一定の承諾料を支払うケースがほとんどです。

賃借権が借地権のほとんどを占める理由は、地主側の視点から見るとわかりやすくなります。地上権は借地人に有利すぎる権利のため、個人間の借地契約で地主が地上権の設定に同意することは非常に稀です。賃借権であれば、地主は売却・建て替えのたびに承諾料という形で収益を得られるというメリットがあります。

地上権と賃借権の違いを一覧で比較｜権利の強さの差

地上権と賃借権の違いを整理すると、権利の強さという点で大きな差があることがわかります。

主な違いを以下の表で確認してみましょう。

比較項目	地上権	賃借権
権利の種類	物権（物に対する直接支配権）	債権（人に対する請求権）
登記の義務	あり（地主に登記協力義務あり）	なし（建物登記で対抗力を確保）
地代の支払い	契約により定める（必須要件ではない）	必須（賃料の支払い義務あり）
譲渡・転貸	地主の承諾不要	地主の承諾が必要
抵当権の設定	設定可能（地主承諾不要）	原則として建物のみ設定可能
担保としての提供	可能	不可（借地を担保に融資は受けられない）
存続期間	30年以上（民法上は永久も可）	種類により異なる（普通借地権は30年以上）

地上権が圧倒的に強い権利であることが一目でわかります。金融面で最も影響が大きいのは「抵当権の設定可否」と「担保としての提供可否」の違いです。

地上権があれば、土地を担保に金融機関から融資を受けたり、住宅ローンを組む際の担保評価を高くしたりすることが可能になります。一方、賃借権の場合は土地への抵当権設定が原則できないため、金融機関にとっては担保として見にくく、住宅ローンの審査が厳しくなりやすい点に注意が必要です。

地上権が設定される具体的なケース｜太陽光発電や地下鉄の実例

地上権は借地人にとって非常に有利な権利であるため、一般の個人間の土地賃貸借契約で地上権が設定されることは稀です。では、実際にはどのような場面で地上権が使われているのでしょうか。

最も多いのは、公共インフラや大規模事業に関連するケースです。地下鉄のトンネルを敷設する際、鉄道会社はトンネルが通る土地の地下部分について「区分地上権」を設定します。同様に、鉄道の高架橋や送電線の鉄塔を建てる際にも電力会社が地上権を設定するケースがあります。これらの場合、土地所有者に対して「地上権設定対価」と呼ばれる補償金が支払われます。

近年特に増えているのが、太陽光発電パネルを設置するための地上権設定です。広大な土地に太陽光パネルを設置して発電事業を行う場合、投資家が土地を購入せずに発電設備を所有・譲渡するために地上権が活用されています。地上権は自由に譲渡できるため、発電所の売買が発生しやすい再生可能エネルギー分野で重宝されています。

これらの事例からわかるように、地上権は「個人が住宅を建てるために土地を借りる」というシーンよりも、事業や公共目的での土地利用に多く使われています。つまり日常の不動産取引で「地上権付き」と表示されている物件は、中古住宅として流通している一部のケースに限られるということです。

賃借権の種類｜旧法借地権・普通借地権・定期借地権の違い

賃借権の中にも、さらに3つの種類があります。これを正確に把握しておかないと、相続した実家が借地権付きだった場合や中古物件を購入した際に思わぬトラブルに発展することがあります。

まず「旧法借地権」は、1992年8月以前に締結された借地契約に適用される権利です。木造などの非堅固建物は20年以上、鉄骨造・鉄筋コンクリート造の堅固建物は30年以上の存続期間があり、地主が正当事由なく契約更新を拒否できません。半永久的に借り続けられる可能性があるため、借地人にとって非常に有利な権利といえます。

次に「普通借地権」は、1992年8月の借地借家法改正後に適用される権利で、存続期間は30年以上です。最初の更新時は20年以上、2回目以降は10年以上となっています。旧法借地権と同様に契約の更新が可能で、地主は正当事由がなければ更新を断れません。普通借地権が一般的な借地契約の中心といえます。

最後に「定期借地権」は、更新のない借地権です。存続期間は原則50年以上と長いものの、期間が満了すると必ず土地を返還しなければなりません。返還時には建物を解体して更地にする義務があり、解体費用は数百万円規模になることも珍しくありません。コスト面での計算が欠かせないということですね。

e-Gov法令検索「借地借家法」（旧法借地権・普通借地権・定期借地権の法的根拠）

地上権・賃借権の売却方法の違い｜承諾料の相場と手続き

不動産投資家や借地権付き物件のオーナーにとって、売却時の手続きの違いは特に重要なポイントです。

地上権が設定されている場合、借地人（地上権者）は地主の承諾なしに地上権を第三者に売却・譲渡することができます。売却のたびに地主への承諾申請が不要であるため、スムーズな取引が可能です。買い手にとっても担保評価が高い分、住宅ローンを組みやすいというメリットがあります。

一方、賃借権付き物件を売却する場合は、必ず地主の承諾を取得したうえで「譲渡承諾料」を支払うプロセスが必要になります。譲渡承諾料の相場は一般的に借地権価格の10%程度とされています。これは具体的にどのくらいの金額になるのでしょうか。

たとえば、借地権価格が2,000万円の物件であれば、地主への譲渡承諾料だけで約200万円が必要になります。

これは予想外の出費となりかねません。

さらに、売却の際は司法書士や仲介業者の費用も別途かかるため、トータルコストをあらかじめ試算しておくことが大切です。

また注意しなければならないのは、地主の承諾を得ずに賃借権付き物件を第三者に譲渡した場合です。民法第612条に基づき、これは無断譲渡として賃貸借契約の解除事由に該当します。契約を解除されると建物を収去（撤去）して土地を返還しなければならず、多額の損失につながる可能性があります。

承諾を得ることは絶対条件です。

センチュリー21中央プロパティー「借地権の転貸（又貸し）に注意！地主に承諾をもらう必要はある？」（無断譲渡のリスクについての実務的解説）

地上権・賃借権における登記の違いと対抗力の確保方法

「登記」の扱いにも、地上権と賃借権では大きな違いがあります。この違いを知っておくと、権利保全の観点から重要な判断ができるようになります。

地上権は物権であるため、設定契約を結んだ際に土地の所有者（地主）に登記への協力義務が生じます。「地上権設定」として登記されることで、地上権者は第三者にその権利を主張できるようになります（第三者対抗力の取得）。地主が土地を第三者に売却しても、新しい土地所有者に対して地上権を主張し、土地の使用を継続することが可能です。

一方、賃借権の場合、地主には土地への賃借権登記に協力する法的義務がありません。実際には地主の協力を得られないケースがほとんどです。では、賃借権者はどのように第三者対抗力を確保するのでしょうか。

答えは「建物の所有権保存登記」です。借地の上に建てた建物を自己名義で登記することで、たとえ土地に賃借権の登記がなくても第三者に対して賃借権を主張できることが、借地借家法によって認められています。

これが原則です。

つまり建物の登記さえしておけば、地主が土地を売却しても新しい地主から立ち退きを求められることはありません。

ただし、建物の登記が借地人本人の名義でなければならない点は注意が必要です。たとえば配偶者や子どもの名義で登記していると、賃借権の対抗力が生じないリスクがあります。登記名義人は借地権を持つ人本人にすることが大前提となります。

不動産投資における地上権・賃借権付き物件のメリットとデメリット

不動産投資の観点から、借地権付き物件（地上権・賃借権）を購入する場合のメリットとデメリットを整理しておきましょう。

まずメリットについてです。借地権付き物件は同程度の立地・広さの所有権付き物件と比べて、購入価格が概ね70〜80%程度に抑えられます。これは投資の初期コストを大きく下げられることを意味します。また、借地権付き物件では土地に対する固定資産税・都市計画税を支払う必要がなく、ランニングコストも軽減されます。地代は経費として計上できる点も、税務上のメリットです。

一方で、賃借権付き物件特有のデメリットもあります。まず、建て替えや増改築、売却のたびに地主の承諾が必要で、そのたびに承諾料が発生します。増改築承諾料の相場は土地価格の約3%、譲渡承諾料は借地権価格の約10%です。これらのコストを見落とすと収支計画が狂ってしまいます。

さらに重要なのが融資面の制約です。賃借権付き物件は土地への抵当権設定が原則できないため、金融機関の担保評価が低くなり、希望する融資額を借りられない、あるいは住宅ローン審査が通りにくいといった問題が生じます。

これは使えそうな知識ですね。

売却時も一般的な所有権物件より買い手が見つかりにくいため、流動性が低い点も念頭に置くべきです。

相続税評価における地上権・賃借権の取り扱いと借地権割合

金融や不動産投資に関心がある方にとって、相続税における地上権・賃借権の評価方法は知っておくべき重要な知識です。

借地権は相続財産として相続税の課税対象になります。借地権（地上権・普通借地権）の相続税評価額の計算式は以下の通りです。

• 📌 借地権の評価額 ＝ 自用地（更地）としての評価額 × 借地権割合

借地権割合とは、国税局が地域ごとに定めた割合で、路線価図（国税庁が公表）で確認することができます。都市部では60〜70%程度が多く、地方では30〜40%台となることもあります。

この仕組みを理解することで相続税対策が立てやすくなります。例えば更地価格が5,000万円の土地で借地権割合が70%の地域であれば、借地権の評価額は3,500万円になります。所有権そのもの（5,000万円）と比べると評価額が低くなり、結果として相続税の課税ベースが抑えられる効果があります。

ただし定期借地権の場合は計算方法が異なります。定期借地権は契約残存期間に応じて評価額が変わるため、残り期間が短いほど評価額も低くなる仕組みです。相続が発生するタイミングによって評価額が大きく変わることもあるため、相続税専門の税理士に早めに相談することが有効です。

国税庁「No.4611 借地権の評価」（借地権の相続税評価方法についての公的ガイド）

地上権・賃借権における地代の仕組み｜通常の地代と相当の地代の違い

借地契約において毎月発生する「地代（賃料）」にも、種類によって仕組みの違いがあります。これを理解しておくと、借地権を活用した不動産取引や相続で思わぬ税務上のリスクを回避できます。

まず「通常の地代」とは、借地人が権利金（借地権を取得する際に支払う一時金）を地主に支払ったうえで、土地のうち地主が保有する部分（底地）に対する対価として支払う地代のことです。通常の地代は底地価格に対する対価であるため、一般的に土地全体の価格と比べると低い水準に設定されます。

一方「相当の地代」は、権利金のやり取りをしない場合（親族間や同族会社など）に設定されるもので、土地全体に対する地代として計算します。国税庁の基準では更地価格の年6%程度が目安とされています。たとえば更地価格が1億円であれば、相当の地代は年間600万円（月額50万円）になります。

権利金を支払わずに通常の地代よりも低い地代しか払っていない場合、税務上は「権利金の認定課税」という問題が発生する可能性があります。これは権利金相当額が借地人に対して贈与されたと税務署に認定されるリスクで、特に同族会社や家族間の借地契約では注意が必要です。相続や税務が絡む場面では、地代の設定を専門家に確認することをお勧めします。

国税庁「相当の地代及び相当の地代の改訂」（相当の地代の計算方法についての公的資料）

法定地上権とは何か？競売・抵当権との関係をわかりやすく解説

「法定地上権」は地上権の一種ですが、当事者の合意ではなく法律によって自動的に発生する特殊な権利です。金融や不動産投資を学ぶうえで欠かせない概念です。

法定地上権が発生するのは、土地と建物の所有者が同一人物だったのが、競売などによって別々の所有者になってしまうケースです。

具体的な流れを見てみましょう。

1. AさんがX銀行からローンを借りて土地と建物を取得し、銀行が抵当権を設定




2. AさんがローンをX銀行に返済できなくなり、建物が競売にかけられる




3. Bさんが競売で建物を落札し、土地はAさん所有・建物はBさん所有という状態になる

この状態では、建物を購入したBさんは土地を使う権利を持っていないため、建物があっても住めないという状況になってしまいます。これは社会経済上の不利益が大きいため、法律で自動的にBさんに土地を使う権利（法定地上権）が認められます。

これが原則です。

法定地上権が成立するには①抵当権設定時に土地上に建物が存在すること、②土地と建物の所有者が同一人物であること、③土地または建物の少なくとも一方に抵当権が設定されていること、④競売等によって土地と建物の所有者が別々になること、の4つの要件をすべて満たす必要があります。不動産競売や担保融資の場面で非常に重要な概念であるため、押さえておきたい知識の一つです。

地上権・賃借権と地役権の違い｜混同しやすい権利を整理

地上権・賃借権と混同されやすい権利に「地役権」があります。名前が似ているため混乱することがありますが、目的と内容はまったく異なります。

地役権とは、自分の土地（要役地）のために他人の土地（承役地）を一定の目的のために利用できる権利のことです。典型的な例として挙げられるのが「通行地役権」です。隣の土地を通ったほうが駅に近い場合に、隣の土地の一部を通行する権利を設定するのがこれに当たります。

地役権の特徴は、あくまで自分の土地の利便性を高めるために他人の土地を利用するという点です。地上権・賃借権のように建物を所有するために土地全体を利用するわけではありません。また、地役権は「要役地」の所有権とセットで移転するため、土地を売却すれば地役権も自動的に新しい所有者に移ります。

不動産の登記簿を見た際に「地役権設定」という記載があっても、借地権（地上権・賃借権）とは別の権利であることを確認してください。特に隣地を通行する権利が設定されている土地を購入する場合は、その地役権の内容（どの範囲をどのように利用できるか）を事前に確認することが非常に重要です。

地上権・賃借権の更新料と承諾料の相場｜払わなくていいケースも存在する

借地権の更新時や売却・建て替え時に発生する各種費用の相場を整理しておきましょう。支払いが当然と思い込んでいると、実際には不要な費用を払ってしまうこともあります。

これは意外ですね。

まず、地代に関しては地上権・賃借権ともに毎月（または毎年）地主に支払います。普通借地権の場合、年間地代の目安は固定資産税の3倍程度が一般的とされています。

次に更新料ですが、実は法律上の支払い義務はありません。更新料を支払う慣行は一部の地域（特に東京近郊）に根付いているものですが、契約書に明記がなければ支払いを断ることも可能です。一般的な相場は年間地代の10倍程度とされています。

建て替え・増改築の際に必要となる「増改築承諾料」の相場は土地価格の3%程度です。5,000万円の土地であれば約150万円が目安となります。

そして物件を売却する際の「譲渡承諾料」は借地権価格の5〜10%が相場です。これも法律で定められた金額ではなく、地主と借地人の交渉で決まります。地主と交渉が難航する場合は、不動産会社や弁護士に間に入ってもらうことで円満解決につながることがあります。

費用のうち交渉の余地があるのはここです。

地上権・賃借権付きマンション購入時の注意点｜住宅ローン審査への影響

都市部では借地権付き（特に定期借地権付き）マンションも流通しています。価格が所有権マンションと比べて安い点が魅力ですが、購入前に知っておくべきリスクが複数存在します。

最も大きな注意点が住宅ローンの審査です。賃借権付き物件は土地への抵当権設定が原則できないため、金融機関にとっては担保として評価しにくい物件です。一般的な銀行では審査が通りにくく、融資期間が制限されたり、借地契約の残存期間が短いと審査自体を受けられないこともあります。フラット35（住宅金融支援機構）は一定の条件のもとで借地権付き物件にも対応していますが、条件を事前に確認する必要があります。

また、定期借地権付きマンションの場合は特有のリスクがあります。定期借地権は更新できないため、契約期間が満了すると土地を更地にして返還しなければなりません。建物の解体費用は区分所有者で按分して負担することになり、1戸あたり数十万〜100万円以上になることもあります。

さらに地代の見直しリスクも考慮が必要です。地代は契約期間中に地主から値上げを請求されることがあり、長期的なコスト計算が難しい面があります。購入を検討する際は、現在の地代水準・残存契約期間・建物解体積立金の有無を必ず確認するようにしましょう。

金融に強い人が実践する地上権・賃借権の活用法｜独自視点の資産管理戦略

ここまで地上権・賃借権の基本的な違いや注意点を解説してきましたが、実はこれらの権利の特性を理解している人だけが使える資産管理・運用の戦略が存在します。

まず地上権付き物件の希少価値を活かした売買戦略です。一般的に地上権付き物件は市場に出回る数が非常に少ないため、流動性は低い傾向があります。しかし裏を返すと、地上権付き物件を適切な価格で取得できれば、地主の承諾なしに自由に転売・活用できる強みがあります。太陽光発電事業者や再開発ディベロッパーが地上権付き土地を好む理由もここにあります。

賃借権付き物件については、「底地」と「借地権」を同時に購入して完全所有権化する手法も知られています。借地人が地主（底地所有者）から底地を買い取ることで、土地の完全所有権を取得でき、担保評価が大幅に上がります。底地は流動性が低いため、地主が売却を希望するタイミングで交渉を持ちかけると、市場価格より有利に取得できることもあります。

また相続対策としての視点では、借地権付き不動産は前述の通り更地価格より相続税評価額が低くなります。適切なタイミングで借地権付き物件を保有することで、相続税の圧縮効果が期待できます。ただしこの戦略は税制改正の影響を受けることもあるため、定期的に税理士と相談しながら見直すことが条件です。

地上権・賃借権のトラブル事例と対処法｜地主との関係が悪化したときは

借地権（地上権・賃借権）をめぐるトラブルは、日本の不動産実務で繰り返し発生しています。代表的なトラブル事例と対処法を知っておきましょう。

最も多いトラブルが「売却・建て替え時の地主の承諾拒否」です。賃借権の場合、地主が正当な理由なく売却や建て替えへの承諾を拒否しても、借地人は泣き寝入りせずに裁判所へ「借地非訟」を申し立てることができます。裁判所が地主に代わって許可を出す制度（代諾許可）があるため、地主の承諾が得られなくても売却や建て替えを進められる道が残されています。

次に多いのが「更新時のトラブル」です。地主が更新を拒否したり、高額な更新料を要求してきたりするケースがあります。普通借地権・旧法借地権では、地主は正当事由なく更新を拒否できないことが法律で定められています。ただし、地主側に「土地を自分で使いたい正当な理由」がある場合は、一定の立ち退き料を支払ったうえで明け渡しを求められることがあります。

地主との交渉が難しくなった場合は、借地権に詳しい不動産会社や弁護士に早い段階で相談することが重要です。時間が経つほど関係が悪化して解決が難しくなることがあります。

早めの相談が大切です。

三井住友トラスト不動産「借地権の譲渡・転貸」（借地権の譲渡・承諾に関わる実務的な解説）

地上権・賃借権を確認する方法｜登記簿謄本の読み方と調べ方

実際に不動産を購入したり相続したりする際に「この物件の借地権は地上権なのか、賃借権なのか」を確認するには、どうすればいいのでしょうか。

最も確実な方法は「登記簿謄本（登記事項証明書）」を取得することです。法務局の窓口またはオンライン（登記情報提供サービス）で取得できます。土地の登記簿謄本の「権利部（乙区）」に注目してください。

• 🏗️「地上権設定」と記載がある → 地上権が設定されている物件




• 📋「賃借権設定」と記載がある → 賃借権の登記がある（稀なケース）




• 📑 権利部に記載がなく、建物登記だけある → 賃借権の対抗力を建物登記で確保しているケース

建物の登記簿謄本（権利部・甲区）には所有権保存登記の記載があります。建物が借地人本人の名義で登記されているかどうかを必ず確認してください。名義が異なると賃借権の対抗力が認められないリスクがあります。

登記簿謄本の取得費用は1通600円程度（オンライン申請の場合は480〜500円程度）です。不動産取引の際には必ず取得して内容を確認することをお勧めします。宅地建物取引士（宅建士）の有資格者に確認してもらうか、不動産会社に相談するのが確実な方法です。

地上権・賃借権の違いを押さえた不動産購入の判断基準

ここまで地上権と賃借権の違いを多角的に解説してきました。最後に、不動産購入の場面でどちらの権利が設定されているかを確認し、何に注意すべきかを整理しておきましょう。

地上権付き物件を購入するメリットは、売却・譲渡の自由度の高さと担保評価の高さです。地主の承諾なしに売却できるため、出口戦略を立てやすい点は不動産投資家にとって大きなアドバンテージです。ただし市場への流通数が少ないため、物件を探す難易度が高い点は否めません。

賃借権付き物件を購入する際は、以下の点を必ずチェックすることが条件です。

• 📌 借地権の種類（旧法・普通・定期）と残存契約期間




• 📌 現在の地代水準と値上げリスクの有無




• 📌 更新料・増改築承諾料・譲渡承諾料の相場と過去の支払い実績




• 📌 金融機関の住宅ローン審査への対応可否




• 📌 地主との関係性と建て替え・売却への協力姿勢




• 📌 定期借地権の場合は契約満了時の解体費用積立状況

地上権・賃借権の違いは「知っているか知らないか」で不動産取引の判断が大きく変わる知識です。単に「安い」という理由だけで借地権付き物件を購入してしまうと、後から承諾料の出費や売却の困難さに直面することになります。この記事で解説した内容を基に、権利の内容をしっかり確認してから判断するようにしましょう。

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