宅地建物取引業法35条の重要事項説明と投資家が知るべき注意点

宅地建物取引業法35条の重要事項説明を徹底解説

重要事項説明に署名した瞬間、「知らなかった」はどんな理由でも法的に通用しません。

宅地建物取引業法35条とは：重要事項説明の基本的な仕組み

宅地建物取引業法第35条（以下「宅建業法35条」）は、不動産取引における「重要事項説明」の義務を定めた条文です。宅地建物取引業者（宅建業者）が不動産の売買・交換・賃貸借を仲介・代理・自ら売主として行う際、契約が成立するより前に、宅地建物取引士（宅建士）が書面を交付しながら一定の重要事項を説明しなければならないと定めています。

この書面は「35条書面」または「重要事項説明書」と呼ばれており、条文番号がそのまま名称になっています。説明する内容は物件に関する権利関係、法令上の制限、インフラ整備状況、取引条件など多岐にわたり、買主・借主が契約するかどうかを判断するための最重要の判断材料となります。

つまり35条書面が原則です。

重要なのは「説明義務」の主体です。宅建業者が義務を負い、その義務の履行方法として「宅建士に説明させる」形をとります。したがって宅建士の資格がない従業員が重要事項説明を口頭だけで行っても法律違反となります。説明を行う際には宅建士は必ず「宅建士証」を相手方に提示しなければならず、また35条書面には宅建士の記名が必要です。

なお、2022年5月の宅建業法改正により、書面交付に代えて電磁的方法（電子メール・電子署名など）による提供も可能になりました。押印も不要になっています。これは実務上、大きな変化です。

項目	内容
説明する義務を負う者	宅地建物取引業者
実際に説明する者	宅地建物取引士（宅建士）
説明のタイミング	契約成立前（必ず契約締結より前）
説明の相手方	買主・借主（売主・貸主への説明は義務なし）
宅建士証の提示	必須
書面への記名	宅建士による記名が必要（押印は不要）

参考：国土交通省が公開している宅地建物取引業法第35条の詳細はこちらで確認できます。

国土交通省「宅地建物取引業法第35条」解説PDF（重要事項説明の全項目一覧）

宅地建物取引業法35条の主な記載事項：売買・賃貸別チェックリスト

35条書面に記載される事項は、「物件に直接関係する事項」と「取引条件に関する事項」の2種類に大別されます。さらに売買・交換のみに適用されるものと、賃貸借のみに適用されるものが存在し、全パターンに共通するものもあります。

まず全取引共通の主な記載事項を確認しましょう。

- 🏠 登記された権利の種類・内容・登記名義人（抵当権、地上権など）
- 📜 都市計画法・建築基準法などの法令に基づく制限の概要（用途地域・建蔽率・容積率など）
- 💧 飲用水・電気・ガスの供給および排水施設の整備状況
- 🔑 契約解除に関する事項（クーリングオフの可否を含む）
- 💸 損害賠償の予定または違約金に関する事項
- 💳 代金・借賃以外に授受される金銭の額とその目的（敷金・礼金・管理費など）

次に、売買・交換の場合のみに追加される記載事項があります。その代表的なものが「私道負担」と「手付金等の保全措置」です。私道負担とは、物件の敷地の一部が私道になっている場合に発生する負担のことで、固定資産税の対象になる場合もあります。また手付金等保全措置は、宅建業者が自ら売主の場合に一定額を超える手付金を受領する際に義務付けられる措置です。完成物件では代金の10%超または1,000万円超が保全の対象となります。これは条件が基本です。

一方、賃貸借にのみ追加される記載事項もあります。台所・浴室・便所などの整備状況、契約期間・更新に関する事項、そして契約終了時の敷金精算に関する事項がその代表例です。賃貸物件を借りる場合、この3点は特に生活に直結する情報ですから、見落とすと退去時に予想外の費用が発生するリスクがあります。

記載事項	売買・交換	賃貸借
登記された権利の種類・内容	✅	✅
法令上の制限（用途地域・建蔽率等）	✅	✅（一部）
私道負担	✅	❌
飲用水・ガス・排水整備状況	✅	✅
未完成物件の形状・構造	✅	✅
手付金等保全措置	✅	❌
ローンあっせん不成立時の措置	✅	❌
台所・浴室・便所の整備状況	❌	✅（建物のみ）
契約期間・更新に関する事項	❌	✅
契約終了時の金銭精算（敷金等）	❌	✅

参考：全日本不動産協会が掲載している「重要事項説明の基本」は実務的な観点でまとめられており参考になります。

全日本不動産協会「重要事項説明の基本」（誰に何を説明するかを整理した解説ページ）

宅地建物取引業法35条とIT重説：2022年改正で何が変わったか

35条書面の説明方法は、近年大きく変化しています。従来は「対面での説明＋紙の書面交付」が原則でしたが、まずIT重説（ITを活用した重要事項説明）が段階的に認められるようになり、その後2022年5月の宅建業法改正によって、電子書面による交付まで全面解禁されました。

IT重説とは、ビデオ通話システムを使ってオンラインで重要事項説明を行う方法です。2017年から賃貸取引で試験的に導入され、2021年には売買取引にも拡大されました。IT重説を行うためには次の4つの条件を満たす必要があります。

- 📹 映像と音声が双方向でリアルタイムに送受信できる環境が整っていること
- 📄 相手方が事前に35条書面（または電子データ）を受領していること
- 🔍 相手方がパソコンやタブレットで書面の内容を確認できる状態にあること
- ✅ 相手方がIT重説の実施に同意していること

意外ですね。同意がなければIT重説はできません。

2022年5月の改正では、電磁的方法（電子メール・PDFデータ送付・電子契約サービスなど）による35条書面の提供も正式に認められました。これにより紙の郵送なしでも対応が可能となり、不動産取引の完全オンライン化が実現しています。ただし電子交付の場合も「相手方の承諾」が必要です。つまり買主・借主が望まなければ、電子交付を強制することは許されません。これは読者にとって知っておくと交渉に使えるポイントです。

また2022年改正の重要な変更点として、35条書面への押印が不要になりました。以前は宅建士の記名・押印が必要でしたが、現在は記名のみでよいとされています。実務の手続きが大幅に簡略化された点です。

なお、IT重説の仕組みを導入している不動産会社と取引する際は、説明前に書類が届いているか、通信環境が安定しているかを必ず確認しておきましょう。接続トラブルで説明が中断した場合、そのまま説明完了とはみなされないケースがあります。

参考：NTTコミュニケーションズのIT重説解説ページは、実施の流れと準備すべき事項がコンパクトにまとまっています。

NTTコミュニケーションズ「オンラインによる重要事項説明とは？実施の流れと必要な準備」

宅地建物取引業法35条の違反リスク：業務停止から免許取消まで

宅建業法35条の義務に違反した場合、宅建業者には行政上の「監督処分」と刑事上の「罰則」の2種類のリスクが生じます。これは厳しいところですね。

まず監督処分の内容を整理します。重要事項説明を行わない、あるいは虚偽の説明を行った場合、免許権者（国土交通大臣または都道府県知事）は宅建業者に対して①指示処分、②1年以内の業務停止処分を命じることができます。さらに情状が特に重いと判断される場合には、③免許取消処分という最も重い行政処分も課せられます。業務停止は文字通り、定められた期間中は宅建業の仕事ができなくなることを意味します。会社として見れば事業の根幹を止められる処分です。

次に、宅建士個人に対する罰則もあります。35条書面への記名をしなかった場合や、宅建士証を提示しなかった場合は、10万円以下の過料に処せられることがあります。金額だけ見れば小さく見えるかもしれませんが、過料の記録は宅建士としての信用に影響します。

そして投資家として把握しておきたい重要な知識があります。重要事項説明を受けた側（買主・借主）が「説明がなかった」「内容が違う」と訴えるケースも実際に発生しています。この場合、宅建業者の損害賠償責任が認められるケースがあります。実際に不動産取引でトラブルになった際、35条書面が証拠書類として機能するのです。重要事項説明書は捨てずに保管することが絶対条件です。

• 🚨 指示処分：改善命令。違反した場合は業務停止処分の対象に




• 🛑 業務停止処分：最長1年間、宅建業のすべてまたは一部を停止




• ❌ 免許取消処分：情状が特に重い場合。業者として活動不能になる




• 💴 宅建士個人への過料：宅建士証不提示・書面記名違反で10万円以下

参考：全日本不動産協会が掲載した「重要事項説明義務違反に対する監督処分」は、違反のパターンと処分の実例がわかりやすくまとめられています。

全日本不動産協会「重要事項説明義務違反に対する監督処分」（実例と処分内容の詳細）

宅地建物取引業法35条と37条の違い：金融に関心のある人が混同しやすい2つの書面

不動産取引に関心を持つ金融系の読者が特に混乱しやすいのが、35条書面と37条書面の違いです。名前が似ているうえに、どちらも不動産取引の重要書類なのでセットで理解しておく必要があります。

35条書面（重要事項説明書）は、契約成立「前」に交付・説明が義務付けられています。目的は買主・借主に契約するかどうかを判断させるための情報提供です。これに対し37条書面（いわゆる契約書）は、契約成立「後」に遅滞なく交付する書類です。目的は「合意した契約内容の確認」です。

もう一つ大きな違いがあります。35条書面は宅建士が説明しなければなりません。一方、37条書面には「説明義務」がなく、宅建士以外の従業員が交付しても問題ありません。ただし両書面とも、宅建士の記名は必要です（37条書面も宅建士の記名が求められます）。

比較項目	35条書面（重要事項説明書）	37条書面（契約書）
交付タイミング	契約成立前	契約成立後、遅滞なく
目的	契約するかどうかの判断材料	合意した契約内容の確認・証明
説明義務	あり（宅建士が説明）	なし（説明不要）
交付できる人	宅建士のみ	宅建士以外でも可
相手方が宅建業者の場合	説明は省略可・書面交付は必須	交付必須（変わらず）

特に注目すべきは「相手方が宅建業者のケース」です。買主・借主が宅建業者である場合、35条書面の「説明」は省略できますが、「書面の交付」は省略できません。不動産業者同士の取引でも書面は必ず交わす必要があります。これが原則です。

金融関係の業務で不動産信託受益権などを扱う場合、取引相手が宅建業者であるケースも多いため、この区別を正確に理解しておくことが実務上の重要なポイントとなります。

参考：35条・37条書面の記載事項の詳細な違いは四谷学院通信講座のページが整理されていて参考になります。

四谷学院「35条書面と37条書面の記載事項の違い」（対比表でわかりやすく整理）

宅地建物取引業法35条の独自視点：不動産投資家が35条書面で本当に確認すべき3つのポイント

一般的な解説では触れられることが少ない、不動産投資家の視点から35条書面を読む際のチェックポイントを紹介します。

① ローンあっせん不成立時の措置を必ず確認する

35条書面には「ローンのあっせん内容と、あっせんによるローンが成立しない場合の措置」が記載される項目があります（第1項第12号）。この部分は見落とされやすいですが、投資家には重大な意味を持ちます。

ローンが通らなかった場合に「契約をキャンセルできるか」「手付金は返還されるか」という条件がここに書かれているからです。ローン特約の有無・内容によっては、融資審査に落ちても手付金が戻らないケースがあります。2,000万円の物件で手付金が10%なら200万円が消えることになります。痛いですね。

② 区分所有物件（マンション）では管理費・修繕積立金の滞納状況を見る

35条書面の第6号では、区分所有建物（マンション）に関する追加説明が義務付けられています。ここには管理費や修繕積立金の状況が含まれ、前の所有者が支払いを滞納していた場合、その滞納分を新所有者が引き継ぐリスクがあります。

マンション管理費の滞納は全国で問題になっており、国土交通省の調査では管理組合の一定割合で滞納が発生しています。購入前に滞納の有無を35条書面で確認することが、思わぬ出費を防ぐ有効な手段です。これは使えそうです。

③ 手付金の保全措置が「講じない」となっていても問題ない場合を知っておく

35条書面に「手付金等の保全措置を講じません」と書かれていると、一見リスクに見えます。しかしこれが合法なケースがあります。宅建業者が自ら売主の完成物件の場合、代金の10%以下かつ1,000万円以下であれば保全措置は不要とされているためです（宅建業法第41条の2）。

• 📌 完成物件 → 代金の10%超または1,000万円超の手付金を受領する場合に保全措置が必要




• 📌 未完成物件 → 代金の5%超または1,000万円超の手付金を受領する場合に保全措置が必要

これらの基準を下回っていれば「保全措置を講じない」は正当な記載です。ただし金額の確認は必須です。基準を超えているのに「講じない」となっていれば、それは違法の可能性があります。書面を受け取ったら金額と保全措置の有無を必ず照合する習慣を持ちましょう。

不動産投資に関して法的なリスクを正確に把握したい場合、不動産専門の弁護士や宅建士に書面の内容を第三者目線で確認してもらうことも検討に値します。特に初めて投資物件を購入する場合や、複数棟を運用する規模になった段階で、専門家によるデューデリジェンス（事前調査）を行うことでリスクを最小化できます。

参考：国土交通省が公開している「重要事項説明・書面交付制度の概要」は制度の全体像を把握するのに最適な公式資料です。

国土交通省「重要事項説明・書面交付制度の概要」（制度の目的と書面項目の公式解説）

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