用途地域一覧を国土交通省データで読む不動産投資術

用途地域一覧と国土交通省の基準を不動産投資に活かす方法

「閑静な住宅街」と思って買った物件のすぐ隣に、合法的に工場が建つことがあります。

用途地域とは何か？国土交通省が定める都市計画の基本ルール

用途地域とは、都市計画法に基づいて市街化区域を「何のための土地か」に応じて色分けする制度です。国土交通省が制度設計を行い、実際の指定は各市区町村が主体となって実施しています。「国土交通省が指定する」と思っている人が多いのですが、実は市区町村が決めているという点が要注意です。

制度の目的はシンプルで、住宅の隣に巨大工場が建ったり、静かな住宅街の真ん中にパチンコ店が乱立したりするのを防ぎ、計画的で快適な都市環境をつくることにあります。

日本の国土全体に占める都市計画区域は約27.1%ですが、そこに日本の全人口の約94.1%が住んでいます（国土交通省「都市計画制度の概要」より）。つまり、日本に住む人のほぼすべてが、この用途地域のルールの中で暮らしていることになります。

用途地域は大きく以下の3系統、計13種類に分かれます。

なお、13種類になったのは比較的最近のことで、2019年4月に「田園住居地域」が追加されて現在の形になりました。それ以前は12種類でした。用途地域は社会情勢や都市のニーズに合わせて見直されるもので、今後も変更される可能性があります。これが基本です。

国土交通省「都市計画制度の概要」｜都市計画区域・居住人口のデータ確認に

用途地域13種類一覧と建ぺい率・容積率の全データ

13種類それぞれの用途地域には、建てられる建物の種類だけでなく、「建ぺい率」と「容積率」という2つの数値制限が設けられています。これが不動産投資の収益力を左右します。

建ぺい率とは、敷地面積に対する「建築面積（建物の1階部分の投影面積）」の割合のことです。建ぺい率50%の土地なら、100㎡の土地に建物を50㎡分しか建てられません。容積率とは、敷地面積に対する「延べ床面積」の割合です。容積率200%の土地なら、100㎡の土地に合計200㎡分の延べ床面積をもつ建物が建てられます。

以下に13種類の主要データを一覧で整理します。