二次相続対策不動産相続税評価額節税生前贈与賃貸

二次相続対策不動産相続税評価額

あなたは不動産を残すと相続税が最大2倍に膨らみます

二次相続対策の要点

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評価額のズレ

土地は路線価、建物は固定資産税評価額で計算され市場価格と乖離します

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二次相続の負担増

配偶者控除が使えず税額が大幅に増えるケースが多いです

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分割リスク

不動産は分けにくくトラブルや売却損につながる可能性があります

このページの目次

不動産は現金と違い、相続税評価額が低く算出されます。土地は路線価でおおむね時価の80％、建物は固定資産税評価額で約60％が目安です。つまり1億円の現金よりも、同額の不動産の方が評価額は6000万〜8000万円程度に圧縮されることがあります。つまり節税になる仕組みです。

さらに賃貸にすると貸家建付地評価となり、土地評価が最大30％ほど下がるケースもあります。これは使えそうです。

ただし評価減は一次相続だけで判断すると危険です。二次相続ではこの圧縮が逆に不利になる場面もあります。結論は単純ではありません。

一次相続では配偶者控除により1億6000万円または法定相続分まで非課税になります。多くの人が配偶者に多く残します。ここが落とし穴です。

例えば父死亡時に母が全て相続すると税額は0円になるケースがあります。しかし母が亡くなる二次相続では控除が使えず、子どもだけで相続するため課税額が一気に増えます。つまり後で重くなる構造です。

実際、一次相続で0円だったのに二次で1000万円以上課税される例も珍しくありません。痛いですね。

不動産は現金と違い均等に分けにくい資産です。例えば3000万円の土地を3人で分ける場合、単純に1000万円ずつにできません。共有名義にすると管理や売却で揉める可能性が高いです。これが現実です。

さらに売却する場合、急ぎで売ると相場より1〜2割安くなることもあります。時間がない相続ではよくある話です。意外ですね。

このリスクの対策としては「分割しやすさの確保」が重要です。不動産を持つなら一部を現金化しておく、もしくは換金しやすい区分マンションにしておくなどが現実的です。〇〇に注意すれば大丈夫です。

賃貸不動産は評価額を下げる効果があります。貸家は固定資産税評価額、さらに借家権割合が引かれるため、評価が約70％程度まで下がることもあります。これは節税効果が高いです。

ただし空室リスクがあります。例えば10室中3室が空室になると収益は30％減少します。つまり収益と節税は別問題です。

このリスクに対しては「空室対策」が重要です。安定稼働を狙うなら駅徒歩10分以内など需要の高いエリアを選ぶ、または管理会社の入居率を確認するという行動が有効です。〇〇が条件です。

見落とされがちなのがキャッシュフローです。相続税は現金で納付する必要があります。不動産が多くても現金がなければ納税できません。ここが盲点です。

例えば相続税が2000万円発生しても、手元現金が500万円しかない場合、不動産売却か借入が必要になります。時間がないと不利な条件になります。つまり流動性が重要です。

この問題の対策としては「納税資金の確保」が必要です。生命保険で現金を準備する、または一部資産を現金で持つといった設計が有効です。〇〇だけ覚えておけばOKです。