配偶者への居住用不動産贈与で節税と相続対策を両立する方法

配偶者への居住用不動産贈与で知らないと損する全知識

贈与税がゼロになっても、登録免許税は相続の5倍も請求されます。

配偶者への居住用不動産贈与（おしどり贈与）とは何か？基本と2,110万円の仕組み

「おしどり贈与」とは、婚姻期間が20年以上の夫婦間で居住用不動産（または取得資金）を贈与した場合に、贈与税の基礎控除110万円に加えて最高2,000万円まで追加で控除できる特例です。正式名称は「贈与税の配偶者控除」といい、根拠法令は相続税法第21条の6に置かれています。国税庁のタックスアンサー（No.4452）でも詳細が公表されています。

2つの控除を合算すると最大2,110万円まで贈与税がかかりません。たとえば評価額2,000万円の自宅の持分を丸ごと配偶者に贈与しても、贈与税はゼロというわけです。これは制度として非常に魅力的に映ります。

ただし、この特例には明確な適用要件があります。以下の3点すべてを満たす必要があります。

- 婚姻期間が20年を超えた後に贈与が行われること（内縁関係は対象外。通算での婚姻期間もカウント可能）
- 贈与財産が国内の居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭であること
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与された不動産に実際に住んでおり、その後も住み続ける見込みがあること

さらに、同一の配偶者からの贈与については一生に一度しか使えません。これが原則です。一度でも使った後は、同じ相手への再利用は認められません。

手続きとして重要なのが「申告要件」です。特例を適用すると贈与税が0円になる場合でも、必ず贈与税の申告書を翌年2月1日〜3月15日の間に税務署へ提出する必要があります。申告を怠った場合、特例は適用されず多額の贈与税が課される可能性があるため注意が必要です。

申告時に必要な添付書類は、①贈与を受けた日から10日を経過した日以後に作成された戸籍の謄本または抄本、②同日以後に作成された戸籍の附票の写し、③居住用不動産の登記事項証明書の3点が基本です。不動産そのものの贈与の場合はさらに評価明細書などの書類が必要になります。

「おしどり夫婦だから使える」という言葉通り、長年連れ添った夫婦を対象にした制度です。国税庁の情報で要件を正確に確認することをお勧めします。

国税庁タックスアンサー No.4452「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」：特例の要件・申告方法・添付書類が公式に確認できます

配偶者への居住用不動産贈与で見落とされがちな「隠れコスト」の全体像

「2,000万円まで贈与税がゼロ」という点だけに目が向きがちですが、おしどり贈与を実行する際に必ず発生するコストがあります。これを事前に知らないまま手続きを進めると、予想外の出費で後悔する可能性が高いです。

まず発生するのが登録免許税です。不動産の名義変更を法務局で行う際に課される税金ですが、相続の場合と贈与の場合では税率が大きく異なります。相続では固定資産税評価額の0.4%なのに対し、贈与では2.0%と、なんと5倍の税率になります。

たとえば固定資産税評価額が1,500万円の自宅の場合、相続ならば6万円で済む登録免許税が、おしどり贈与では30万円に跳ね上がります。この差額は24万円です。

次に注意が必要なのが不動産取得税です。相続で不動産を取得した場合は非課税ですが、贈与の場合は原則として課税されます。居住用不動産の土地には固定資産税評価額の1.5%、建物には3%が課されます（2026年2月時点の軽減税率。原則は4%）。昭和57年以降に建築された耐震基準を満たす建物などは軽減措置が適用されることも多いですが、古い建物や広い土地の場合は数十万円単位の税額になることもあります。

さらに、手続きには司法書士（登記）と税理士（贈与税申告）への報酬も必要です。合計すると登録免許税・不動産取得税・専門家報酬で総額約100万円前後のコストが見込まれます。

これらは「移転コスト」とも呼ばれ、相続であれば発生しない、または大幅に低くなるものです。贈与税ゼロの特例を使っても、この移転コストは免除されません。コスト総額が相続税の節税額を上回るケースも実際に存在しており、使い方によっては「費用倒れ」になることも覚えておきましょう。

コストの種類	贈与（おしどり）	相続
登録免許税	評価額の 2.0%	評価額の 0.4%（5分の1）
不動産取得税	土地1.5% / 建物3%（課税あり）	非課税
司法書士・税理士費用	8〜15万円程度	別途かかる場合あり

「贈与税がゼロ」という言葉だけで判断せず、移転コストを含めたトータルの数字で比較することが大切です。

配偶者への居住用不動産贈与で「小規模宅地等の特例」が消える問題を理解する

おしどり贈与を使うことで失う可能性があるのが、相続税の計算に使える「小規模宅地等の特例」です。これはあまり知られていないデメリットですが、実際には非常に大きなインパクトを持ちます。

小規模宅地等の特例とは、亡くなった方が住んでいた居住用の土地（特定居住用宅地等）を相続で取得した場合、330㎡まで評価額を最大80%減額できる制度です。たとえば評価額5,000万円の土地でも、この特例を使えば1,000万円で相続税の計算ができます。東京都心の土地であれば、この特例一つで相続税が数百万円単位で変わることもあります。

ここで問題になるのが、おしどり贈与でその土地を生前に配偶者へ移してしまうと、相続時の被相続人の財産からその土地がなくなるという点です。被相続人の所有ではない土地には小規模宅地等の特例は適用されません。そのため、贈与によって節約できた贈与税よりも、小規模宅地等の特例を使えなくなったことによる相続税増加分の方が大きくなり、家族全体で見た税負担が増える「逆転現象」が起きることがあります。

たとえば先ほどの計算例に当てはめてみましょう。総財産が自宅（評価4,000万円の土地・1,000万円の建物）と預貯金1億5,000万円のケースで、おしどり贈与をしない場合の相続税が1,190万円なのに対し、おしどり贈与をした場合は1,130万円と60万円の節税になります。しかし、移転コスト100万円を差し引くと純節税額はマイナス40万円、つまり「費用倒れ」になる計算です。

小規模宅地等の特例は相続専用の制度です。贈与では使えません。これが原則です。

ただし、例外もあります。おしどり贈与で配偶者に渡した不動産について、その配偶者が亡くなった際（二次相続）に一定の要件を満たせば、その段階で小規模宅地等の特例を適用できる場合があります。複数の相続が絡む中長期的な視点での検討が重要になります。

金融に関心がある方であれば、節税額と税コストの「収支計算」をしっかり行う重要性はよく理解できるはずです。おしどり贈与も例外ではなく、感覚だけで判断せず数字で確認することが基本です。

配偶者への居住用不動産贈与が本当に有利になる3つのケース

デメリットが目立つおしどり贈与ですが、活用すれば大きなメリットを得られるケースも確かに存在します。どのような夫婦に向いているかを具体的に整理します。

① 将来の不動産売却を見据えた「3,000万円控除の二重取り」

将来マイホームを売却して老人ホームや子どもの近くのマンションに引っ越す予定がある場合、おしどり贈与で住居を夫婦の共有名義にしておくと、譲渡所得税の節税効果が大きくなる可能性があります。

居住用不動産を売却した場合、売却益から3,000万円を控除できる「居住用財産の3,000万円特別控除」という制度があります。この控除は、共有名義であれば夫婦それぞれが3,000万円ずつ使えます。

たとえば先祖代々の土地で取得費が不明な場合、売却価格の5%を取得費とみなします。1億円の売却価格であれば取得費は500万円となり、単独所有の場合は（1億円－500万円－3,000万円）×15%＝約997万円の税負担になります。一方、夫婦50%ずつの共有名義ならそれぞれの課税対象は（5,000万円－250万円－3,000万円）＝1,750万円で、双方合算でも約525万円の税額になり、差額は約470万円もの節税になります。

先祖代々の土地や、購入時より値上がりしている不動産を将来売却する予定がある場合には、この効果は特に大きくなります。これは使えそうです。

② 相続トラブルを予防し、配偶者の住む権利を守りたい場合

前妻・前夫の子、疎遠の兄弟姉妹など、相続争いの可能性がある相続人が存在する場合、おしどり贈与は「配偶者が自宅に住み続けられる権利」を法的に確定させる手段として有効です。

生前に不動産名義を配偶者に移しておけば、相続が発生しても自宅は被相続人の財産に含まれないため、遺産分割の対象から外れます。2019年7月1日以降に行われたおしどり贈与は、特別受益の持ち戻しも免除されることが民法改正で明確化されています（持ち戻しを免除する旨の意思表示があったと推定）。

③ 相続税の生前贈与加算を心配する必要がない安心感

通常の生前贈与では、相続開始前7年以内の贈与は相続税の計算に加算されます（生前贈与加算）。しかし、おしどり贈与で贈与された居住用不動産は生前贈与加算の対象外です。

持病があるなど、近いうちに相続が発生するかもしれないと気になっているケースでも、時期を気にせず実行できるのは大きなメリットです。相続直前に行っても有効な点は、通常の暦年贈与には見られない特徴です。

このように、おしどり贈与が有利に機能するのは「節税だけを目的にする場合」より「居住権確保・売却節税・相続対策の複合目的がある場合」です。自分がどのケースに当たるか、まず状況を整理することが先決です。

配偶者への居住用不動産贈与の手続きステップと二次相続まで見た判断軸

おしどり贈与を実行するには、複数のステップを順序通りに進める必要があります。また、判断する際には一次相続だけでなく二次相続まで含めたトータルシミュレーションが欠かせません。

手続きの全体フロー

おしどり贈与を実行するには、以下の手順を踏みます。

1. 要件の確認：婚姻期間20年超、贈与財産が居住用不動産か取得資金かを確認
2. 贈与契約書の作成：口頭ではなく、必ず書面で贈与契約書を作成（司法書士に依頼推奨）
3. 所有権移転登記：法務局で名義変更の登記申請（登録免許税が発生）
4. 不動産取得税の申告：贈与から数ヶ月後に都道府県税事務所へ申告。軽減措置の申請を忘れないこと
5. 贈与税の申告：翌年2月1日〜3月15日までに税務署へ申告（税が0円でも必須）

特に④の不動産取得税の軽減措置申請は見落としがちで、申告しないと数十万円の損になりかねません。これは有料です（つまり申告しなければ満額課税される）。

手続き全体にかかる費用は、登録免許税・不動産取得税・司法書士費用・税理士費用を合計すると、物件の評価額によっておおよそ50万〜150万円程度が目安です。この金額を念頭に置いてから実行を検討しましょう。

二次相続まで見た判断の重要性

「二次相続」とは、一次相続（たとえば夫が先に亡くなる）の後、残された配偶者（妻）が亡くなったときの相続のことです。おしどり贈与を使って夫から妻へ2,000万円相当の不動産を移転した場合、一次相続では夫の財産が減り相続税も下がりますが、妻の財産が2,000万円増えることで二次相続での税負担が増加する可能性があります。

相続は家族単位の長期的な資産移転です。一次相続と二次相続を合算したトータルの税負担で比較しないと、正確な判断はできません。

また、配偶者の税額軽減という制度があることも押さえておく必要があります。配偶者が相続する財産については、1億6,000万円まで相続税が非課税になります（法定相続分以下であればこの金額を超えても非課税）。この制度が使えるケースでは、そもそもおしどり贈与で相続税を下げる必要自体がなく、移転コストだけが発生する「損」になることもあります。

二次相続・配偶者の税額軽減・小規模宅地等の特例・生前贈与加算の4点を一括で試算するには、相続専門の税理士に相談するのが確実です。費用はかかりますが、判断の精度が大きく変わります。まず専門家への相談を検討することをお勧めします。

国税庁タックスアンサー No.4455「配偶者控除の対象となる居住用不動産の範囲」：対象不動産の定義や範囲について公式の解説が確認できます

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