広大地評価廃止で知る相続税の節税対策と新制度

広大地評価の廃止と地積規模の大きな宅地の評価で変わる節税戦略

広大地評価の廃止後も、相続税を1,000万円以上取り戻せる可能性がある土地が全国に残っています。

広大地評価の廃止とは：2018年に起きた相続税制の大転換

「広大地評価」とは、相続した土地の面積が三大都市圏で500㎡以上、それ以外の地域で1,000㎡以上ある場合に、相続税の評価額を最大65%まで下げられる制度でした。

平成29（2017）年度の税制改正によって、この広大地評価は廃止されました。廃止は明確です。対象となるのは、2017年12月31日以前に相続が発生した案件に限られます。

2018年1月1日以降の相続には、「地積規模の大きな宅地の評価」という新制度が適用されています。廃止の理由は、広大地評価に曖昧な判断基準が多かったことです。特に「マンション適地かどうか」の判定は税務署と納税者の間で争いになるケースが続出していました。

整形地と不整形地でも面積が同じなら評価額が同じになってしまうという問題もありました。たとえば、変形した使い勝手の悪い土地でも、正方形のきれいな土地でも、面積さえ同じなら評価額が同一というのは合理的ではありません。

これらの欠点を解消するために、より客観的な基準に基づく「地積規模の大きな宅地の評価」へと移行したのです。つまり、廃止は「より公平な評価制度への転換」でした。

相続税に関心がある方にとって重要なのは、廃止後も旧制度が完全に無効化されているわけではない点です。条件を満たせば、旧広大地評価に基づく相続税の還付請求が今なお可能なケースがあります。

国税庁「地積規模の大きな宅地の評価」の公式解説ページ

広大地評価の廃止後も還付請求できる：5年10か月ルールの仕組み

広大地評価が廃止されたからといって、過去の相続に関する還付の可能性が消えるわけではありません。これは見落とされがちなポイントです。

2017年12月31日以前に相続が発生し、広大地評価を適用せずに相続税を申告していた方は、「更正の請求」によって払いすぎた税金を取り戻せる可能性があります。更正の請求とは、相続開始日から5年10か月以内に申告内容を見直す手続きのことです。

実際の事例を見ると、その効果は非常に大きなものがあります。

ケース	評価見直し前	評価見直し後	還付額（目安）
路線価20万円・1,000㎡の整形地	2億円	1億1,000万円	約1,137万円（税率30%時）
路線価10万円・1,500㎡の土地	1億4,700万円	7,875万円	約6,825万円の課税差額

還付を受けるまでの流れはシンプルです。更正の請求書を税務署に提出し、審査が認められれば約3か月後に更正通知書が届き、さらに約1か月後に還付金が指定口座に振り込まれます。

問題なのは、多くの税理士が広大地評価を見落としていたという現実です。ある税理士法人によると、他事務所で作成した相続税申告書を確認した際、広大地評価の適用漏れが「数多く」見られたといいます。

適用要件の判定が複雑であることが主な原因です。専門性が低い場合、広大地評価の存在自体を知らないケースすらあったとされています。

土地評価に精通した税理士なら気づけた節税が、見落とされていたわけです。厳しいところですね。

500㎡以上の広い土地を相続した方や、相続人が不動産を多く持っていた方は、過去の申告内容を一度見直してみる価値があります。相続税還付の専門事務所への初回相談は無料のところが多いため、まずは確認してみることをおすすめします。

広大地評価の廃止と更正の請求について詳しく解説（レガシィ税理士法人）

新制度「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件：広大地評価廃止後の節税チャンスを正確に掴む

2018年から適用されている「地積規模の大きな宅地の評価」は、広大地評価の後継制度です。節税の仕組みは基本的に継承されながら、判断基準が明確化されました。

適用できれば、評価額を通常より約6〜8割程度に下げることが可能です。つまり、最大で4割近い節税が実現できます。これは使えそうです。

適用要件は以下の通りです。

• 📐 面積要件：三大都市圏（東京・大阪・名古屋圏の一定市町村）は500㎡以上、それ以外は1,000㎡以上。500㎡はテニスコート約2面分のイメージです。
• 🗺️ 地区区分：路線価図上で「普通住宅地区」または「普通商業・併用住宅地区」に所在すること。
• 🚫 除外要件（以下に該当すると適用不可）
  
  
  
  • 市街化調整区域に所在する（ただし都市計画法34条10号・11号の区域は例外）

  
  

  • 工業専用地域に所在する

  
  

  • 指定容積率が400%以上（東京23区は300%以上）の地域に所在する

  
  

  • 大規模工場用地に該当する

  
  

広大地評価との最大の違いは、土地の形状や接道状況も評価に反映される点です。旧制度では整形地も不整形地も同面積なら同じ評価額でしたが、新制度では「奥行価格補正率」「不整形地補正率」などを重ねて適用できます。これを「補正率の併用」といいます。補正率の併用が条件です。

ただし、補正率を全部適用できないと、広大地評価よりも評価額が上がってしまうケースもあります。たとえば、2,000㎡の整形地では旧制度の評価額より新制度の評価額が約1億円高くなる計算になる場合もあります。

全ての減価要因を把握しなければ損をします。専門家への相談は必須といえるでしょう。

広大地評価の廃止で相続税が「増える土地」と「減る土地」：新旧制度の比較ポイント

広大地評価の廃止と新制度への移行によって、すべての土地が一律に有利になったわけではありません。相続税が増えるケースと減るケースがあります。

まず、相続税が「増えてしまう」可能性がある土地を見てみましょう。

• 🔺 整形地（500㎡〜2,000㎡程度）：旧制度では土地の形状に関わらず面積だけで大きく評価減できたが、新制度では形状が良い土地ほど減額が小さくなる。
• 🔺 中小工業地区に所在する土地：旧広大地では適用の余地があったが、新制度では対象外になった。
• 🔺 旧制度特有の「マンション適地」グレーゾーン土地：旧制度では要件が曖昧だったため適用できたケースが、新制度の明確な除外規定により適用不可になることがある。

次に、相続税が「減る」可能性が高まった土地です。

• 🔻 不整形地・奥行きが深い土地：形状による補正率が加わることで、旧制度より評価額が下がることがある。
• 🔻 普通商業・併用住宅地区の土地：旧広大地では幹線道路沿いの商業系土地は対象外になるケースが多かったが、新制度では対象になりえる。
• 🔻 マンションの区分所有者が相続する敷地（一定条件）：マンション一室でも、マンション全体の敷地面積が500㎡以上あれば適用できる可能性がある。これは意外と知られていない点です。

たとえば、三大都市圏の普通住宅地区に1,000㎡の不整形地がある場合、不整形地補正率を0.7と仮定すると新制度での評価額は「路線価×0.7×0.78×1,000㎡」となり、旧制度とほぼ同水準になる計算です。

どちらが有利かは土地ごとに異なります。一律に「新制度は不利」とも「旧制度の方が得だった」とも言えません。重要なのは、自分の土地がどちらの条件に当てはまるかを正確に確認することです。

広大地評価の廃止と地積規模の大きな宅地の適用要件の詳細解説（岡野相続税理士法人）

広大地評価の廃止を受けて実践すべき「相続税節税」の独自戦略：専門家の選び方

広大地評価の廃止によって、相続税の土地評価はより「専門家の腕次第」になりました。これが最もリアルな現実です。

地積規模の大きな宅地の評価では、複数の補正率を正しく組み合わせる必要があります。それを怠ると、本来よりも高い評価額で相続税を払うことになりかねません。

実際に税理士選びで失敗した場合のリスクは次のとおりです。

• 💸 適用漏れによる過払い：地積規模の大きな宅地に該当するのに見落とされると、数百万〜数千万円規模で余分な相続税を払う可能性がある。平均還付額は662万円（岡野相続税理士法人の実績ベース）。
• 📄 補正率の適用漏れ：奥行価格補正率、不整形地補正率、がけ地補正率などを組み合わせる計算は複雑で、不動産に慣れていない税理士では見落としが生じやすい。
• 🏛️ 税務調査のリスク：過少申告は税務調査対象になりやすく、相続税の税務調査率は5件に1件という高水準で、調査を受けると9割近い確率で追徴課税が発生します。

一般的な税理士に依頼することがリスクにつながる場面があります。相続税に特化した税理士・相続専門事務所を選ぶことが節税の第一歩です。選ぶ際のポイントは次の3点を確認することです。

• ✅ 相続税申告・還付の実績件数が豊富か（目安：年間100件以上）
• ✅ 土地の現地調査を実施しているか
• ✅ 不動産鑑定士と連携できる体制があるか

広大地評価の廃止は、相続税に詳しい専門家を選ぶことの重要性を改めて浮き彫りにしました。制度を理解するだけでなく、信頼できる税理士と連携することが最大の節税策です。

相続税の申告期限は、被相続人が亡くなった日から10か月以内と短い期限があります。まずは「相続税の専門事務所 無料相談」で検索し、初回相談だけでも活用してみることをおすすめします。

地積規模の大きな宅地の評価・規模格差補正率の詳細解説（税理士法人トゥモローズ）

新広大地評価の実務