譲渡所得の計算と減価償却費で知る節税の要点

譲渡所得の計算と減価償却費を正しく理解するための全知識

安く売ったのに税金が数十万円発生し、初めて減価償却を知る人が後を絶ちません。

譲渡所得の計算で減価償却費が必要な理由

「2,500万円で買ったマンションを2,200万円で売ったのに、なぜ税金が出るのか」——このような相談は、不動産売却の現場で非常に多いです。感覚では300万円の損なのに、確定申告の場面で初めて税額を突きつけられる。その原因が、減価償却費にあります。

不動産の譲渡所得は、次の計算式で算出します。

計算項目	内容
譲渡価額	実際の売却金額（固定資産税精算金含む）
取得費	土地購入価額＋（建物購入価額−減価償却費）＋諸費用
譲渡費用	仲介手数料・印紙税・立退料など売却に直接かかった費用
課税譲渡所得	譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）

ここで重要なのが、建物の取得費は「購入金額のままではない」という点です。建物は土地と違って使用や時間の経過とともに価値が下がるとみなされるため、購入時の金額から毎年の減価償却費を累計して差し引いた金額が取得費になります。

つまり、取得費は年を経るほど小さくなります。取得費が小さくなるほど課税譲渡所得が大きく計算され、税金が増えます。これが「体感では損なのに税金が出る」現象の正体です。

売却前にこの仕組みを知っておくことが、節税の出発点となります。

譲渡所得の計算における減価償却費の計算式と耐用年数一覧

減価償却費の計算式は、居住用（非事業用）不動産の場合、次の通りです。

計算式のポイントは「×0.9」の部分です。取得価額全額ではなく、90%に対して償却をかけます。これは旧制度の残存価額（取得価額の10%）に由来する計算ルールです。

経過年数は月数ベースで計算し、6カ月以上の端数は「1年」に切り上げ、6カ月未満は切り捨てます。たとえば10年8カ月の所有期間なら「11年」として計算します。これが意外と見落とされがちな注意点です。

償却率は建物構造ごとに次の通りです。

建物構造	非事業用（居住用）耐用年数	非事業用 償却率	事業用耐用年数	事業用 償却率
木造	33年	0.031	22年	0.046
軽量鉄骨（3mm超4mm以下）	40年	0.025	27年	0.038
鉄筋コンクリート（RC）造	70年	0.015	47年	0.022

🏠 居住用（非事業用）の耐用年数が事業用の1.5倍に設定されているのは、マイホーム売却で過度に税負担が生じないよう、政策的に配慮された設計です。いいことですね。

たとえば、鉄筋コンクリート（RC）造のマンションを居住用として所有している場合、耐用年数は47年ではなく70年が適用されます。これにより償却率が0.022ではなく0.015に下がり、毎年の価値の減り方がゆるやかになります。取得費が長く残るため、結果として譲渡所得が圧縮されるわけです。

なお、中古マンション（非事業用）を購入した場合、築年数に関わらず「構造だけ」で償却率が決まります。事業用のように残存耐用年数を再計算する必要はありません。これは意外と知られていないルールです。

参考：減価償却費の計算式・耐用年数の根拠となる国税庁の公式説明はこちら
国税庁 税務手続き｜償却費相当額の計算方法（非業務用建物）

譲渡所得の計算：減価償却費の具体的なシミュレーション

実際の数字で確認しましょう。購入した不動産の条件は次の通りです。

• 🏠 構造：木造戸建て（非事業用）




• 💰 購入価額：5,000万円（建物2,000万円、土地3,000万円）




• 📅 所有期間：15年（経過年数15年）




• 💸 売却価格：4,500万円、譲渡費用：200万円

ステップ①：減価償却費を計算する

2,000万円（建物）× 0.9 × 0.031（木造償却率）× 15年 ＝ 837万円

15年間で約837万円、建物の税法上の価値が減ったことになります。

ステップ②：取得費を算出する

ステップ③：課税譲渡所得を計算する

4,500万円（売却価格）−（4,163万円＋200万円）＝ 137万円の課税譲渡所得

5,000万円で購入して4,500万円で売ったのに、税法上は137万円の利益が出たことになります。つまり税金が発生するということですね。

ステップ④：税額の計算（長期譲渡所得の場合）

• 📌 所得税：137万円 × 15.315% ＝ 約21万円




• 📌 住民税：137万円 × 5% ＝ 約7万円




• 📌 合計税額：約28万円

このシミュレーションから分かるのは、購入価格より安く売っても確実に税金が生じるケースがある、という現実です。シミュレーションを事前にするかどうかで、資金計画の精度が大きく変わります。これは使えそうです。

参考：東急リバブルによる計算例（計算例11・取得費の計算と減価償却）
東急リバブル｜譲渡所得の計算方法①ー取得費と減価償却費について（税理士監修）

取得費が不明な場合の概算取得費と5%ルールの落とし穴

売却時に「建物の購入契約書が見つからない」というケースは、実際に多く発生しています。特に相続した不動産では、被相続人が何十年も前に購入した物件で資料がない、ということが珍しくありません。

取得費が分からない場合は、「概算取得費」として売却収入の5%を取得費とみなす方法が認められています。しかし、この5%ルールは思いのほか不利になる場合があります。

• ⚠️ 売却価格が4,000万円なら、概算取得費はわずか200万円




• ⚠️ 実際に3,000万円で買っていても、概算では200万円として計算される




• ⚠️ 課税譲渡所得が約3,800万円になり、長期なら約770万円以上の税額になる可能性も

5%ルールは「取得費の証拠がどうしてもない場合の最終手段」です。

では、契約書が見つからない場合はどうすれば良いか。まず確認すべきは以下の通りです。

• 🔍 購入時の仲介業者や不動産会社に問い合わせる




• 🔍 ローン関係書類（金銭消費貸借契約書）に購入額の記載がある場合がある




• 🔍 国税庁の「建物の標準的な建築価額表」から建物価額を推計する方法もある




• 🔍 売却収入の5%より実額が大きいなら実額を選択できる（納税者有利の選択制）

実額取得費と概算取得費は、有利な方を選択できるルールになっています。つまり取得費が判明した上で5%より低ければ5%を使っても問題ありません。概算が必ず不利というわけではないですが、大多数のケースでは実額の方が有利です。

売却を決める前に、購入当時の書類を探すことが節税の第一歩です。購入書類の保管が重要なのは、このためです。

参考：国税庁タックスアンサー・取得費の説明ページ
国税庁タックスアンサー｜No.3252 取得費となるもの

譲渡所得の税率と、知らないと大損する所有期間5年の壁

減価償却費の計算が正しくできても、税率の仕組みを誤解していると結果的に大きな損失につながります。特に見落としやすいのが、「1月1日基準の所有期間判定」です。

不動産の譲渡所得税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって、次のように大きく異なります。

区分	所有期間	所得税率	住民税率	合計税率（復興税含む）
長期譲渡所得	5年超	15%	5%	約20.315%
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%	約39.63%

税率の差は約2倍です。課税譲渡所得が1,000万円の場合、長期なら約203万円の税金が、短期なら約396万円になります。その差は193万円。これは痛いですね。

重要なのは「5年超かどうか」を判定する基準日が「売却した年の1月1日」であることです。たとえば2020年3月に購入した物件を2025年4月に売ったとしても、2025年1月1日の時点ではまだ5年に達していないため、「短期譲渡所得」と判定されます。

「丸5年経ったら売ろう」と考えている場合、売却年の翌年1月1日以降に売ることが「長期扱い」になる条件です。これが原則です。

さらに、所有期間が10年を超えるマイホームを売った場合は「軽減税率の特例」が使えます。3,000万円特別控除を差し引いた後の課税譲渡所得に対して、6,000万円以下の部分は税率が14%（所得税10%＋住民税4%）まで下がります。長期保有ほど節税効果が大きくなる設計です。

参考：長期・短期譲渡所得の税率と特例の詳細
国税庁｜令和7年分 確定申告特集（不動産等を売却した方へ）

減価償却費と3,000万円特別控除・住宅ローン控除の意外な関係

減価償却費の計算をきちんと行った上で、次に活用を検討したいのが各種控除制度です。なかでも最も強力なのが「居住用財産の3,000万円特別控除」ですが、この控除には見落としやすい条件と、住宅ローン控除との関係という落とし穴があります。

3,000万円特別控除は、自分が居住していたマイホームを売却したときに、課税譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。課税譲渡所得が3,000万円以下であれば、実質的に税額をゼロにできます。

ただし、この特例を使うには次の条件を満たす必要があります。

• ✅ 売却する物件が自分の居住用であること（または居住しなくなった日から3年以内の12月31日までに売ること）




• ✅ 前年・前々年にこの特例や買換え特例を使っていないこと




• ✅ 売却相手が親族など特別な関係者でないこと




• ❌ 賃貸に転用してから売却する場合、3年を超えると適用できない




• ❌ 更地にして駐車場として貸していると、短期間でも控除が使えなくなる

特に注意が必要なのが「住宅ローン控除との併用不可」のルールです。

住み替えの場面では、旧居の売却（3,000万円控除）と新居の購入（住宅ローン控除）がほぼ同時に起きます。どちらを優先するかで手取り額が数十万円から数百万円変わります。年収・売却益の額・住宅ローン残高の規模によって最適解が異なるため、税理士や不動産会社と一緒に試算することが原則です。

このように、減価償却費の計算を正確に行った上で、各控除制度との組み合わせを検討することが、不動産売却における節税の完成形です。

参考：3,000万円特別控除の適用条件（国税庁タックスアンサー）
国税庁タックスアンサー｜No.3302 マイホームを売ったときの特例

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