不動産所得 事業的規模 判例｜5棟10室未満でも認定されるのか

不動産所得 事業的規模 判例

年間950万円の賃貸収入があっても事業的規模と認められないことがあります。

不動産所得 事業的規模の判断基準

不動産所得が事業的規模に該当するかどうかの判断は、税務上極めて重要です。

事業的規模と認められれば、青色申告特別控除65万円の適用、青色事業専従者給与の必要経費算入、貸倒損失の全額経費算入などのメリットを受けられます。逆に事業的規模でない場合、これらの特典は受けられず、税負担が大きく増える可能性があります。

参考）不動産所得の事業的規模の判断方法は？判例もあわせて紹介 – …
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原則は実質基準です。

所得税基本通達26-9では、「社会通念上事業と称するに至る程度の規模」で行われているかを判定すべきとされています。形式基準として「貸室おおむね10室以上」または「独立家屋おおむね5棟以上」という5棟10室基準が示されていますが、これはあくまで目安に過ぎません。

参考）5棟10室未満は？判例等でみる事業的規模の判定基準を税理士が…
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5棟10室基準を満たしていなくても、実質的に事業と認められる規模であれば事業的規模と判定される可能性があります。一方で、5棟10室基準を満たしていても、運営状況次第では実質基準で再判断され、否認されるケースもあります。
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不動産所得 事業的規模 判例における否認事例

実際の判例では、収入規模が大きくても事業的規模と認められなかった事例が複数存在します。

平成19年12月4日の裁決事例（裁決事例集No.74 37頁）では、税理士である納税者が年間約950万円の賃貸収入を得ていたにもかかわらず、事業的規模と認められませんでした。この事例では、貸付先が納税者自身が代表を務める同族会社2社のみであり、限定的かつ専属的な貸付でした。

参考）https://www.kfs.go.jp/service/JP/74/05/index.html

裁決では事業性を否定されました。

審判所は、貸付先が限定されていること、管理や労力が軽微であること、不動産貸付が副次的な収入源であることを理由に、社会通念上「事業」とは認められないと判断しました。建物の維持管理は主に賃借人が行っており、納税者の労力は少ないと認定されています。
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別の事例（平成16年9月27日裁決、裁決事例集No.68 59頁）でも、年間約760～880万円の賃貸収入があったものの、貸付先が同族会社1社のみで事業的規模と認められませんでした。この事例では、実際の維持管理業務はその同族会社が主導しており、貸主の負担が実質的に軽微だったことが否認の理由となっています。
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さらに平成8年7月31日裁決（裁決事例集No.52 41頁）では、年間約1,500万円以上の賃貸収入がありながら、貸付物件が1棟のみ（22.8㎡）で賃貸先が1社限定だったため、事業的規模と認められませんでした。
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不動産所得 事業的規模 判例から見る7つの判断要素

最高裁の昭和56年判決に基づき、事業性の判断には7つの要素を総合的に考慮すべきとされています。
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判断要素	内容
営利性・有償性	賃貸活動が営利目的で対価が有償であること​
継続性・反復性	賃貸活動が継続的かつ反復的に行われていること​
事業遂行性	収益やリスクを自ら負担し、自らの計算で運営されていること​
労力の程度	賃貸物件の運営に投じられる精神的・肉体的労力の程度​
設備の有無	賃貸事業に必要な人材や設備が備わっているか​
貸付目的	賃貸が収益目的か、他の目的（個人的援助等）を主としているか​
生活状況	賃貸事業者の職歴や社会的地位、生活状況が事業性を裏付けるか​

これらの要素が総合的に判断されます。

営利性については、年間の賃貸収入だけでなく、青色申告特別控除前の所得金額も考慮されます。前述の裁決事例では、年間約950万円の収入があったものの、青色申告特別控除前の不動産所得は約200～300万円程度であり、収益性が限定的と判断されました。
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事業遂行性については、借入金の返済状況も重要です。

ある事例では、借入金の年間返済額が約1,015万円で賃貸料収入の約950万円を上回っており、不動産貸付以外の収入も返済原資となっていたことが、事業遂行性が希薄だと判断される要因となりました。つまり、賃貸収入だけで事業が成立していない状態は、事業性を否定する材料になるということですね。
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労力の程度については、実質的な業務内容が精査されます。

賃貸料の集金がインターネットバンキングで自動処理され、清掃や設備点検を賃借人が行い、賃借人募集や賃料改定交渉の必要がない場合は、労力が軽微と判断されます。
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不動産所得 事業的規模 判例で否認される典型的なパターン

判例から浮かび上がる、事業的規模と認められない典型的なパターンがあります。

同族会社への貸付のみの場合は要注意です。

貸付先が自身が代表を務める同族会社や親族のみの場合、第三者への広範な貸付とは異なり、専属的・限定的な貸付と判断されます。このような貸付は、市場での競争にさらされておらず、賃料改定交渉や賃借人募集などの通常の賃貸業務が発生しないため、事業性が希薄と評価されます。
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貸付物件が1件のみの場合も否認されやすい状況です。

裁決事例では、貸付物件が1棟のみ、貸付面積が22.8㎡という小規模で、賃貸先が1社限定のケースで、年間1,500万円以上の賃貸収入があっても事業的規模と認められませんでした。規模だけでなく、貸付先の多様性も事業性判断の重要な要素ということですね。
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管理業務を賃借人が主導している場合も否定されます。

建物の清掃、冷暖房設備点検、セキュリティ契約などを賃借人が行い、貸主の業務負担が実質的に軽微な場合、事業としての積極的な遂行性がないと判断されます。専従者が名目上存在しても、実際に賃貸物件の管理業務を行っていない場合は、専従者給与が否認される可能性があります。
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副次的な収入源である場合も不利です。

納税者の総収入の約半分が給与所得であり、不動産貸付が副次的な活動と認められた事例では、事業性が否定されました。不動産賃貸が主たる事業でない場合、事業的規模と認められにくい傾向があります。
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不動産所得 事業的規模で認定されるための実務対応策

判例を踏まえて、事業的規模と認定されるための具体的な対応策を紹介します。

複数の第三者への貸付を確保することが重要です。

同族会社や親族のみへの貸付ではなく、複数の第三者に貸し付けることで、市場での競争にさらされた通常の賃貸業務を行っていることを示せます。判例では、貸付先が限定的・専属的であることが事業性否定の主要な理由となっているため、貸付先の多様化は効果的な対策です。
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管理業務の充実と記録の徹底が必須です。

賃貸料の収受や敷金の管理、契約書の作成・更新、賃借人からの問い合わせ対応、物件の定期的な清掃や点検、無断駐車の対応などを積極的に行い、管理ノートやシステムで記録を残しましょう。これにより、精神的・肉体的労力を投じていることを証明できます。
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確定申告時に事業性をアピールする添付書面の作成も有効です。

管理業務の具体的な内容や負担、賃貸収入の収益性や安定性、継続的な収益確保のための努力などを添付書面で説明することで、税務署に対して事業性を訴求できます。税理士に相談して説得力のある書面を作成することをおすすめします。
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長期的には5棟10室基準に近づける規模拡大も選択肢です。

マンションやアパート、貸家の購入・新築、駐車場の拡張、テナントビルなど収益性の高い物件の取得により、形式基準を満たすことで事業的規模と認められる可能性が高まります。ただし、投資効果や運営コストを十分にシミュレーションし、収支のバランスを確認することが不可欠です。
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節税効果と費用対効果のシミュレーションが必要です。

事業的規模と認められた場合の青色申告特別控除65万円、青色事業専従者給与による所得分散効果、減価償却費を活用した所得圧縮効果などを具体的に計算し、規模拡大の投資額と比較検討しましょう。税理士や不動産コンサルタントなどの専門家に相談し、長期的な税務戦略を立てることが重要です。
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国税庁「事業としての不動産貸付けとそれ以外の区分」
不動産所得の事業的規模の定義と形式基準について、国税庁の公式見解が確認できます。

国税不服審判所「平成19年12月4日裁決事例集No.74 37頁」
年間950万円の賃貸収入でも事業的規模と認められなかった裁決事例の全文が閲覧できます。

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