空き家の3000万円控除チェックシートで適用要件を完全確認

空き家の3000万円控除をチェックシートで適用要件と手続きを確認

相続した実家を売ろうとしても、何も申告しなければ最大で約600万円の税金が出ていく。

空き家の3000万円控除とは：制度の基本と節税効果の計算例

空き家の3000万円控除（正式名称：被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例）とは、親などの被相続人から相続した住まいを売却する際、譲渡所得（売却益）から最大3000万円を差し引ける制度です。2016年（平成28年）4月1日に創設され、現在は令和9年（2027年）12月31日まで適用が延長されています。

節税効果が非常に大きい制度です。具体例で確認してみましょう。

条件	特例なし	特例あり
売却価格	5,000万円
取得費（概算5%）	250万円
譲渡費用	300万円
特別控除	なし	3,000万円
課税譲渡所得	4,450万円	1,450万円
譲渡所得税（約20.315%）	約904万円	約294万円

特例を活用するだけで、約610万円の節税が可能になります。これは老後資金に相当するほどの金額です。つまり知らないと大損です。

国が制度を作った背景には、全国の空き家増加問題があります。総務省の調査によると、空き家の数は年々増加しており、景観悪化・防犯リスク・倒壊リスクなど地域への悪影響が深刻化しています。早期売却を税制面で後押しし、空き家を減らすことが制度の趣旨です。

参考リンク（国税庁：空き家の特例の基本要件を確認できる公式ページ）。
No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

空き家の3000万円控除チェックシート：10項目で適用要件を確認

国税庁は毎年「チェックシート」を公開しています。以下は令和7年分用の公式チェックシートをもとにした確認表です。全項目に✅がつけば、特例の適用を受けられる可能性があります。

No.	チェック項目	□
1	建物と土地の両方を、令和4年1月2日以降に亡くなった被相続人から相続・遺贈で取得した	□
2	家屋は区分所有建物（マンション・区分登記の二世帯住宅）ではない	□
3	家屋は昭和56年5月31日以前に建築されている（旧耐震基準）	□
4	相続開始直前、被相続人のみが居住し他に居住者がいなかった（老人ホーム入所の例外あり）	□
5	同一被相続人の家屋・敷地について、本特例を受けるのは初めて	□
6	売却先は第三者（配偶者・一定の親族・同族会社等ではない）	□
7	相続人全員の売却代金合計が1億円以下	□
8	家屋は相続開始から売却まで空き家状態（居住・事業・賃貸利用なし）	□
9	売却時に耐震基準に適合している、または取り壊して更地にしている（もしくは翌年2月15日までに買主が工事完了）	□
10	相続開始から3年を経過する年の12月31日まで、かつ令和9年12月31日までに売却している	□

一つでも「×」があれば、特例の適用は受けられません。1項目の確認漏れが、数百万円の損失に直結します。

参考リンク（国税庁：令和7年分の公式チェックシートPDF）。
相続した空き家を売却した場合の特例 チェックシート（令和7年分）｜国税庁

空き家の3000万円控除で見落としがちな「チェックシート」の落とし穴5選

チェックシートを見てなんとなく「使えそうだ」と思っても、細かい条件を見落としているケースが多いです。以下は実際によくある誤解と落とし穴です。

① 相続人が3人以上だと控除額が2000万円に減額される

2024年（令和6年）1月1日以降の譲渡から、家屋と敷地を取得した相続人が3人以上の場合、控除額が1人あたり2000万円に引き下げられました。兄弟3人で相続した場合、1人あたりの節税上限が1000万円縮小されます。税負担への影響が大きいので注意が必要です。

② 「1億円以下」は自分の分だけで判断してはダメ

売却代金が「1億円以下」かどうかの判断は、共有名義の相続人全員の売却代金合計で行います。兄が持ち分6000万円分、弟が4000万円分を売却した場合、合計が1億円ちょうどでもOKですが、合計が1億1円を超えた瞬間に特例は使えなくなります。都心部の不動産では要注意です。

③ 賃貸に出した瞬間に特例が消える

相続後、売却まで一時的にでも家屋を賃貸に出すと、特例は適用不可になります。「空き家のまま維持するより家賃収入が得られる」と短絡的に動いてしまうと、数百万円単位の節税機会を失います。空き家を維持するためのコストと特例の節税効果を比較検討してから判断しましょう。

④ 土地だけ、または建物だけを相続した場合は対象外

公式チェックシートの第1問に明記されていますが、家屋と敷地の両方を相続していることが条件です。「建物は兄、土地は弟」という形で別々に相続してしまうと、どちらも特例を使えません。遺産分割協議の段階から特例の要件を意識しておくことが重要です。

⑤ 自宅売却と同じ年に空き家を売ると控除額が合算制限される

同一年に自分のマイホームと相続空き家の両方を売却し、両方に3000万円控除を適用しようとしても、合計で3000万円までという上限があります（措通35-7）。どちらか一方に集中させるか、売却時期をずらす検討が必要です。これは意外と知られていない制限です。

参考リンク（令和6年改正の詳細と相続人3人以上の減額措置を解説）。
買主が解体してもOK？令和6年に改正された「空き家を売却したときの特例」を税理士が解説

空き家の3000万円控除が令和6年改正で使いやすくなったポイント

令和6年（2024年）1月1日以降の譲渡から、重要な改正が2点あります。これを知っているかどうかで売却戦略が変わります。

改正①：買主が解体・耐震改修しても特例が使えるようになった

従来は、売主が引き渡し前に建物を解体するか耐震改修を完了させていなければ特例を使えませんでした。解体費用は木造30坪の家で90万〜150万円程度が相場です。売主がその費用を事前に負担しなければならない点が大きなハードルでした。

令和6年の改正後は、買主が売却日の翌年2月15日までに解体または耐震改修を完了すれば、売主も特例を適用できるようになりました。これで「解体費用が工面できずに売却を諦めていた」というケースが解消されます。ただし、買主が期限内に工事を完了することの確認が必要なため、売買契約書に工事完了期限の条項を盛り込むことが実務上重要です。

改正②：相続人が3人以上の場合は控除額が2000万円に変更

節税を最大化するためには相続人数を確認が必要です。また、共有持分の分け方によっても節税額が変わります。遺産分割協議の段階で税理士に相談しておくことが賢明です。

改正内容	改正前	改正後（令和6年〜）
買主による解体・耐震改修	❌ 対象外	✅ 翌年2/15までに完了すればOK
相続人3人以上の控除額	3,000万円（人数関係なし）	2,000万円（1人あたり）

改正は節税拡大と縮小の両面があります。なお、制度全体の適用期限は令和9年（2027年）12月31日です。相続が発生してから3年以内という期限もあるため、特に最近相続した方は残り時間を意識したスケジュール管理が必要です。

参考リンク（国土交通省：制度概要と令和6年以降の変更点）。
空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）｜国土交通省

空き家の3000万円控除に必要な書類と確定申告の手順

特例は自動的に適用されません。確定申告しなければ、たとえ要件を満たしていても特例はゼロです。申告しないままにすると脱税とみなされ、無申告加算税（税務調査後は税額の15〜20%相当）と延滞税が合わせて課されます。

確定申告の期限は売却した翌年の2月16日〜3月15日です。それまでに以下の書類を揃えます。

• 📄 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】1〜5面：国税庁HPまたは税務署で入手




• 📄 登記事項証明書（建物・土地）：法務局で取得（1通約600円）




• 📄 売買契約書の写し：不動産会社から受け取る




• 📄 被相続人居住用家屋等確認書：物件所在地の市区町村窓口に申請・交付（申請から約1〜2週間）




• 📄 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し：建物を残して売却した場合のみ必要（費用5万〜10万円程度）




• 📄 閉鎖謄本（解体した場合）：法務局で取得

「被相続人居住用家屋等確認書」の申請には以下の書類が必要です。市区町村によって若干異なるため、事前に電話確認をするとスムーズです。

• 被相続人居住用家屋等確認申請書（国土交通省HPでダウンロード可）




• 被相続人の除票住民票の写し




• 相続人の住民票の写し




• 売買契約書のコピー




• 電気・水道・ガスの使用中止日が確認できる書類（空き家証明のため）

書類の取得に郵送を使う場合、1週間以上かかることがあります。期限ギリギリに動き始めると間に合わない可能性があります。売却の目処が立ったら、すぐに書類収集を開始することが原則です。

参考リンク（国土交通省：被相続人居住用家屋等確認書の交付申請書類の入手先）。
確認書の交付申請書類ダウンロード｜国土交通省

金融に強い人でも意外と知らない：他の特例との併用ルールと小規模宅地等の特例

節税意識が高い人ほど「他の特例と組み合わせて最大限に使いたい」と考えますが、空き家の3000万円控除との組み合わせには厳格なルールがあります。意外な組み合わせが使えたり使えなかったりします。

✅ 小規模宅地等の特例：併用できる

相続税を計算する際に使う「小規模宅地等の特例」は、居住用の土地（330㎡まで）の評価額を最大80%減額できる制度です。この特例と空き家の3000万円控除は同一物件で併用可能です。相続税の軽減と譲渡所得税の軽減を両方受けられます。ただし、空き家の3000万円控除との併用が認められているのは、同一の相続財産に関してはこの特例だけです。

❌ 取得費加算の特例：選択適用のみ（併用不可）

相続した財産を売却した際に、支払った相続税の一部を取得費として計上できる「取得費加算の特例（措法39条）」があります。しかし、これは空き家の3000万円控除とは併用不可で、どちらかを選択する必要があります。一般的には空き家の3000万円控除の方が節税効果が高いですが、昭和57年以降建築の物件や売却額が1億円超など3000万円控除を使えない場合に取得費加算の特例が有効です。

✅ 住宅ローン控除：併用できる

自分が居住する物件に住宅ローン控除を受けている場合でも、別途相続した空き家に空き家特例を適用することは可能です。異なる物件に関する税制のため、制限なく併用できます。

⚠️ 同年のマイホーム売却と空き家売却：合算上限3000万円

マイホームを売却した際の「居住用財産の3000万円控除」と空き家特例を同一年に使った場合、控除の合計上限が3000万円になります（公式チェックシートの注記2）。マイホームと空き家の売却時期を意図的にずらすことで、それぞれ最大3000万円ずつ控除を受けられる可能性があります。資産売却のタイミングを計画的に管理することが重要です。

税制は個々の状況によって最適解が異なります。確定申告の前に、不動産の相続に詳しい税理士への相談を一度メモしておくと安心です。

参考リンク（空き家特例と他の特例の関係を詳しく解説したページ）。
【チェックシート】空き家の3000万円特別控除とは？要件や必要書類を解説｜AlbaLink

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