貸家建付地評価 計算 路線価 借地権割合 自用地評価 方法

貸家建付地評価 計算 路線価 借地権割合

あなたの計算、8割減できるのに満額課税されてます

貸家建付地評価 計算 方法 基本 計算式

貸家建付地の評価は、相続税や贈与税で使われる重要な指標です。基本は「自用地評価額」に調整をかける形で算出します。
計算式は次の通りです。
・自用地評価額 ×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

つまり、貸しているほど評価は下がります。つまり減額前提です。

例えば、1,000万円の土地で借地権割合60％、借家権割合30％、賃貸割合100％の場合、
1,000万 ×（1−0.6×0.3×1）＝820万円になります。

約180万円下がる計算です。これは大きいですね。

この仕組みを知らないと、単純に1,000万円で申告してしまうケースもあります。
結論は減額前提です。

貸家建付地評価 計算 路線価 自用地評価

計算の出発点となるのが「自用地評価」です。これは路線価方式または倍率方式で求めます。

路線価方式の場合は、
路線価 × 面積 で算出します。

例えば路線価20万円、面積100㎡なら2,000万円です。ここが基準です。

ここに貸家補正をかけます。これがポイントです。

路線価は毎年更新されます。国税庁が公開しています。
参考：路線価図の確認方法
国税庁 路線価図

ここを間違えると全部ズレます。つまり土台が重要です。

貸家建付地評価 計算 借地権割合 借家権割合

借地権割合と借家権割合は、減額の核心です。

借地権割合は地域ごとに30％〜80％程度で設定されています。都市部では70％が多いです。
借家権割合は全国一律で30％です。これは固定です。

例えば借地権割合70％なら、
0.7 × 0.3 = 0.21（21％減額要素）になります。

ここに賃貸割合を掛けます。ここが落とし穴です。

満室なら100％ですが、空室があると下がります。
結論は掛け算です。

つまり「全部かける」です。ここだけ覚えておけばOKです。

貸家建付地評価 計算 賃貸割合 空室 リスク

賃貸割合は実務で最もミスが多い部分です。

例えば10室中8室入居なら80％です。
この数字がそのまま減額率に影響します。

空室が多いと評価額は上がります。痛いですね。

例えばさきほどのケースで賃貸割合80％なら、
1,000万 ×（1−0.6×0.3×0.8）＝856万円になります。

満室より36万円も高くなります。

空室対策をしていないと税金が増えます。これは盲点です。

このリスクを避ける場面では、賃貸稼働率の証明→評価適正化→管理会社の入居率データを確認する、が有効です。
確認するだけでOKです。

貸家建付地評価 計算 節税 ポイント 実務

実務ではさらに細かい減額ポイントがあります。

例えば、
・一時的空室は賃貸中とみなされる場合あり
・建物が古いと賃貸割合の扱いが変わる
・使用貸借は減額対象外

ここが分かれ目です。

特に「一時的空室」は重要です。募集していればOKになるケースがあります。
これは使えそうです。

例えばリフォーム中で3ヶ月空室でも、賃貸継続意思があれば100％扱いになることがあります。
数十万円変わります。

知らないと損します。結論は状況次第です。