瑕疵担保履行法の供託金と保険の選び方完全ガイド

瑕疵担保履行法の供託金と保険：義務・計算・還付の仕組みを徹底解説

供託金を「現金のみ」で積まなければならない、と思っていると余計なキャッシュアウトで数千万円を失います。

瑕疵担保履行法の供託金制度が生まれた背景と品確法との関係

住宅瑕疵担保履行法（正式名称：特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律）が施行されたのは2009年（平成21年）10月のことです。その前身となる法律が「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」であり、2000年に施行されました。

品確法では、新築住宅の「構造耐力上主要な部分等」の瑕疵について、引渡しから10年間の担保責任を売主・請負人に義務付けました。具体的には基礎・壁・柱・屋根などの構造体と、屋根・外壁などの雨水浸入防止部分が対象です。これ自体は購入者保護の大きな前進でした。

問題が残っていたのは「実際に責任を果たせるか」という財務面です。10年という長期スパンの中では、建設会社や不動産会社が倒産したり経営悪化したりするリスクが十分あります。事実、2000年代には大手住宅メーカーや中堅業者の倒産が相次ぎ、欠陥住宅の補修を受けられなかった買主が続出しました。

そこで登場したのが住宅瑕疵担保履行法です。つまり「担保責任の義務付け（品確法）」だけでは不十分として、「財源の確保も義務付ける（履行法）」というセットで機能する二重構造になっています。これが基本です。

履行法が求める資力確保措置は2種類あります。一つは「保証金の供託」、もう一つは「住宅瑕疵担保責任保険への加入」です。どちらを選ぶかは事業者が住宅ごとに選択できます。A棟は供託、B棟は保険、という使い分けも認められています。

項目	保証金の供託	住宅瑕疵担保責任保険
資金の動き	現金・国債等を法務局に預ける	保険法人と個別に契約
検査の有無	なし	工事中の現場検査あり
買主の受取先	供託所（法務局）に還付請求	保険法人に直接請求
紛争処理機関	利用不可	指定住宅紛争処理機関（弁護士会）を利用可
コスト感	戸建1棟あたり最低2,000万円拘束	戸建は保険料6〜8万円程度

実務で保険が選ばれやすい最大の理由は、コスト差です。1棟しか供給しない事業者でも最低2,000万円を法務局に塩漬けにしなければならない供託と比べ、保険であれば保険料数万円で済むため、中小事業者の多くが保険を選択しています。

参考：国土交通省「住宅瑕疵担保履行法および住まいの安心総合支援サイト（制度概要）」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/rikouhou/index.html

供託金の計算方法と55㎡以下の特例ルール：実際の数字で確認する

供託すべき保証金の額は、過去10年間に引き渡した新築住宅の戸数に応じて算定します。計算式は「引渡し戸数 × 乗ずる金額 + 加える金額」です。

戸数が少ない段階（1戸以下）では、1棟あたりの乗ずる金額が最大の2,000万円になります。戸数が増えるほど1戸あたりの単価は下がり、たとえば100戸超500戸以下の帯では1戸あたり10万円に圧縮されます。スケールメリットが働く仕組みです。

• 🏠 1戸以下：2,000万円（最低供託額）
• 🏠 1戸超10戸以下：200万円×戸数 + 1,800万円
• 🏠 10戸超50戸以下：80万円×戸数 + 3,000万円
• 🏠 50戸超100戸以下：60万円×戸数 + 4,000万円
• 🏠 100戸超500戸以下：10万円×戸数 + 9,000万円

《計算例》30戸を引き渡した場合、30戸 × 80万円 + 3,000万円 ＝ 5,400万円が必要です。500戸なら500戸 × 10万円 + 9,000万円 ＝ 1億4,000万円です。

ここで見落としやすい特例が「55㎡以下の戸数カウント」です。床面積55㎡以下の住宅は、2戸をもって1戸と数えることができます。つまり、ワンルームや小型マンションを100戸販売していても、供託の計算上では50戸扱いになる場合があります。

これは供託金を節約できるメリットである一方、正確に計算しないと届出ミスにつながるデメリットにもなります。計算上のポイントが条件です。

もう一つ、見逃されがちなのが「現金以外で供託できる」という事実です。供託は現金だけでなく、国債証券や地方債証券、社債証券などの有価証券でも代用できます。国債の場合は額面金額で評価されるため、金利のつく国債を法務局に預けることで、拘束されている期間中も運用収益を得る形になります。

参考：国土交通省「住宅瑕疵担保履行法Q&A 保証金の供託について」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/rikouhou/qanda4.html

供託金の取り戻し・超過額の還付：知らないと損する逆算の発想

事業者が供託金を増額し続けなければならない、と思っている人は多いです。実はそうではありません。毎年の基準日（3月31日）において、「過去10年間の引渡し戸数に応じた基準額」を計算し直した結果、実際の供託金が基準額を上回っている場合は、超過分を取り戻すことができます。

具体的にはどういうことでしょうか？事業者が過去10年で100戸を供給し、現在70戸分の補修保証期間が終了（10年経過）して期間外になったとします。新たな基準額の計算では30戸ベースになるため、70戸分相当の供託金が「余剰」となり、取戻しの対象です。

取戻し手続きの流れは以下のとおりです。

• 📋 ①基準日（3月31日）に現在の引渡し戸数で基準額を再計算する
• 📋 ②供託金が基準額を超えていることを確認する
• 📋 ③免許権者（国土交通大臣または都道府県知事）の承認を受ける
• 📋 ④供託所（法務局）に超過額の取戻し請求を行う

この手続きを定期的に行わないと、不要な資金を法務局に預けたままになります。たとえば、事業開始から10年以上経過した事業者なら、毎年の基準日に取戻し計算をするだけで、数百万円〜数千万円が手元に戻る可能性があります。これは使えそうです。

2021年（令和3年）の法改正により、基準日が従来の「年2回（3月31日・9月30日）」から「年1回（3月31日のみ）」に変更されました。この変更により手続きの回数は減りましたが、取戻し機会も年1回になったため、逆に取戻しのチェックを年度末に集中させることができるようになっています。

参考：国土交通省「供託金の取戻手続について」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/jigyousya/download_process.html

義務違反の罰則と基準日届出の期限：供託金を積んでも届け出が遅れると100万円罰金

供託すれば安心、と思いがちです。それだけでは不十分です。住宅瑕疵担保履行法では、供託や保険加入と別に「基準日届出」という手続きが義務付けられており、これを怠ると単独で罰則の対象になります。

届出期限は毎年の基準日（3月31日）から3週間以内です。3月31日を起算日として4月21日頃までに、免許を受けた行政庁（国土交通大臣または都道府県知事）に届け出なければなりません。

• ⚠️ 届出の期限を守らなかった場合・虚偽の届出をした場合：50万円以下の罰金（履行法42条）
• ⚠️ 届出をしないまま新たな住宅契約を締結した場合：1年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金（同40条）、かつ両方が併科されることもある

特に2つ目の罰則が深刻です。届出の翌50日後（おおむね6月上旬）以降は、届出未完了の事業者は新たな請負契約・売買契約が一切できなくなります。この状態で契約を締結してしまうと、刑事罰の対象となるのです。

「知らなかった」では通じません。厳しいところですね。業界に新規参入した建設業者や、年に1件しか販売しない小規模事業者でも同じ義務が課されます。

届出先は事業者の種別によって異なります。建設業者は建設業許可を受けた行政庁、宅建業者は宅建業免許を受けた行政庁です。国土交通大臣が届出先の場合は、gBizIDプライムアカウントを使ったオンライン申請も可能になっています。

参考：弁護士法人アクセルサーブ「住宅瑕疵担保履行法の届出と罰則の詳細解説」
https://accelserve-legal.com/real-estate/act-on-assurance-of-performance-of-specified-housing-defect-warranty/

買主が供託金の還付を受ける手順：売主が倒産しても補修費用を確実に回収する方法

新築住宅の売主が倒産した場合、買主は「泣き寝入り」と思っていませんか。供託制度を利用していれば、売主不在でも修補費用を回収できます。

還付請求ができる条件は3パターンあります。

• ✅ ①債務名義の取得：裁判所で損害賠償請求権について判決・和解調書等の債務名義を得た場合
• ✅ ②公正証書の作成：住宅取得者と業者の間で、損害賠償請求権の存在と内容を合意した公正証書を作成した場合
• ✅ ③国土交通大臣の確認：業者が倒産・死亡等で履行不能となり、国土交通大臣の確認を受けた場合（もっとも多いケース）

実務上よく使われるのは③の「国土交通大臣の確認」ルートです。売主業者が倒産していることを前提に、国土交通省へ申請し、確認を受けた後、法務局（供託所）に対して直接還付請求を行います。

還付される費用の範囲は、まず瑕疵の修補費用が全額対象です。それに加えて、調査費用・仮住まい費用・弁護士費用も一定範囲（上限50万円程度）で対象になる場合があります。供託金が補修費用をカバーしきれない場合は、按分で分配される仕組みです。

ここで注意が必要な点があります。供託金から還付を受けた場合、供託残高が基準額を下回りますので、事業者（またはその承継人）は不足額を2週間以内に追加供託しなければなりません。この連鎖的な義務も法律で定められています。

一方、保険加入の場合は少しルートが違います。保険の場合には、指定住宅紛争処理機関（各地の弁護士会）を通じた紛争処理も利用できますが、供託制度では弁護士会ルートの紛争処理は使えません。この違いが、買主保護の充実度として保険優位の一要因です。

参考：みずほ中央法律事務所「履行確保法による供託金・保険金の請求手続と填補範囲」
https://www.mc-law.jp/fudousan/26357/

供託金を「投資家視点」で読む：不動産事業者の資金繰りへの隠れた影響

ここまで法律の義務や手続きを確認してきましたが、視点を変えると供託金は「強制的に拘束される無利子の資金」という側面を持ちます。金融に関心のある方にとって、ここが実は重要なポイントです。

たとえば、年10戸のペースで新築分譲を続ける中堅事業者が10年間事業を継続した場合、累積の引渡し戸数は100戸に達します。この時点での供託基準額は100戸 × 10万円 + 9,000万円 ＝ 1億円です。

1億円を法務局に「塩漬け」することで機会損失が発生します。これが基本です。仮にこの1億円を年利2%で運用できた場合、年間200万円の収益が失われる計算です。10年で2,000万円の機会損失になります。

こうした背景から、保険を選ぶことは単なるコスト削減ではなく、財務戦略の一環でもあります。供託を選ぶ事業者の中には、国債での代用を活用して利息収入を確保するケースもあります。国債の場合は法務局に預けながら利金が受け取れるため、現金供託より合理的な選択肢になり得ます。

また、近年では不動産投資家が「供託制度の有無」を中古物件の購入前にチェックするケースも増えています。供託または保険加入が確認できない新築住宅（2009年10月以前の引渡し物件など）は、保護の枠外にある可能性があるため、デューデリジェンスの確認項目として重視されます。

• 💡 確認ポイント①：引渡し時に「保険証券」または「供託書の写し」を受け取っているか確認する
• 💡 確認ポイント②：2009年10月1日以降引渡しの新築住宅かどうかを引渡し書類で確認する
• 💡 確認ポイント③：保険加入の場合は保険法人名と保険番号を記録しておく

供託金制度は「買主保護のセーフティネット」でありながら、事業者にとっては「資金を拘束する財務負担」でもあります。この二面性を理解することで、不動産ビジネスや投資判断の精度を高められます。

参考：全日本不動産協会「住宅瑕疵担保履行法とは（消費者向け解説）」
https://www.zennichi.or.jp/law_faq/%E4%BD%8F%E5%AE%85%E7%91%95%E7%96%B5%E6%8B%85%E4%BF%9D%E5%B1%A5%E8%A1%8C%E6%B3%95/

【これで万全 住宅瑕疵担保履行法Q&A-政省令対応版-