越境問題の解決策と不動産売却・投資への金融リスク対策

越境問題の解決策と不動産売却・投資を守る金融リスク対策

覚書を作っても、相続で内容が引き継がれなければ損害賠償請求を受けることがあります。

越境問題とは何か：不動産投資家が直面する越境トラブルの基本

不動産の世界で「越境」とは、建物の屋根・塀・樹木の枝、さらに地下の給排水管などが、隣地との境界線を越えてはみ出している状態のことです。空中でも地中でも、境界線をまたいでいれば越境と判断されます。これは古くからある住宅密集地や、1970〜90年代に分譲された土地でとくに多く見られます。

金融に関心のある読者にとって重要なのは、越境問題が「感情的な隣人トラブル」ではなく、資産価値・融資可否・税務にまで連鎖する金融リスクだという点です。

越境のパターンは大きく4種類に分けられます。

- 🌿 樹木の枝・根：落ち葉や害虫の発生、排水口の詰まりなどの被害が出て初めて顕在化するケースが多い
- 🧱 塀・フェンス：ブロック塀の中心が境界とみなされていた時代の名残で、老朽化した再建時にトラブルになりやすい
- 🏠 建物の屋根・庇（ひさし）：設計ミスや増築時の不注意が原因となることが多く、数センチの越境でも法的問題に発展する
- 💧 地中の給排水管：目に見えないため特に発見が遅れがち。自治体の水道局で配管図を確認するか、確定測量をして初めて判明する

つまり越境問題です。知っているかどうかではなく、「いつ表面化するか」という問題として捉える必要があります。

所有者不明土地が全国に約24%（2020年国土交通省調査）存在する中、2024年4月には相続登記が義務化されました。しかし既存の未登記不動産には3年の猶予があるため、境界があいまいな土地はしばらく解消されません。今後、不動産購入・売却・投資を検討する際に越境問題に直面する確率は、さらに高まっています。

（筆界特定制度の仕組み・費用・メリットを政府が解説した公式資料）

越境問題が不動産売却価格と住宅ローン審査に与える具体的な金融ダメージ

越境問題を軽視したまま不動産を売り出そうとすると、思わぬ金融的ダメージが出ます。まず確認しておくべきは「価格への影響」と「融資への影響」の2点です。

売却価格への直撃

越境トラブルが未解決の状態で売却を急ぐと、通常の仲介売却での相場ではなく、訳あり不動産専門の買取業者への売却に頼らざるを得ない状況になります。そのとき買取価格は相場の6〜7割程度になるケースもあります（出典：中古住宅のミカタ掲載事例）。仮に相場2,000万円の物件であれば、400〜600万円のロスになる計算です。東京23区内の築50年超の一戸建てでは、境界確定の交渉だけで半年以上かかったリアルな事例も存在します。

住宅ローン審査への影響

越境物のある物件は「瑕疵物件」とみなされ、金融機関の住宅ローン審査で弾かれる可能性があります。建築基準法の「一敷地一建物」の原則に反すると判断された場合、完了検査に合格しないため住宅ローン融資が認められないのです。買主が現金一括で購入できる資力を持っているか、高金利ローンを組まない限り売買が成立しません。これは売主にとって「買い手の絶対数が激減する」ことを意味し、売却そのものが長期化します。

越境被害が大きいと損害賠償です。これは実際に隣地の根が排水設備を破損させ、修繕費を請求されたケースなどで起こります。越境を知りながら放置した場合には「故意の権利侵害」と判断され、民法上の損害賠償責任を問われるリスクもあります。

売却損と融資拒否、この2つが重なると財務計画が一気に崩れます。だからこそ、越境問題は資産形成・管理の視点で早期から把握しておくことが不可欠です。

アルバリンク「越境物の覚書作成を拒否された場合のリスク4選」
（住宅ローン審査不可・不動産価値低下など、覚書がない場合の金融リスクを詳述）

越境問題の解決策①：覚書の正しい作り方と相続・売却時の継承ルール

越境問題の最も現実的かつコスト効率の高い解決策が「覚書（おぼえがき）の作成」です。これは越境している事実を双方が確認し、今後の対処方針を書面で合意するものです。法的拘束力そのものは限定的ながらも、将来のトラブルを防ぐ重要な文書となります。

覚書に必ず盛り込むべき内容は以下の通りです。

- ✅ 越境していることをお互いに確認した旨
- ✅ 越境物の種類・所有者・維持管理者の明記
- ✅ 土地使用料の発生有無
- ✅ 建て替えや新設時には越境を解消すること
- ✅ 所有権移転（売却・相続）があっても覚書の内容を継承すること

最後の「継承条項」が最も重要です。これがないと、売却後に新オーナーと隣地所有者が再度トラブルになり、売主が責任を問われることになります。覚書を作ったからといって安心してはいけません。継承条項の有無を必ず確認することが条件です。

また、覚書を作成するタイミングは売却活動の「前」です。売り出し直前に交渉しようとすると、隣地所有者に足元を見られ、不利な条件を呑まされるリスクが高まります。東京23区の事例では、売却の半年以上前から交渉を始めていたにもかかわらず、隣家の子世代・孫世代が署名を拒否し続けたケースもあります。これは時間をかけた場合でも解決の保証がないことを示しています。

確定測量の費用は一般的に35万〜80万円程度。これはA4サイズ用紙の束1冊分に満たないコストで、将来的な数百万円規模の損失を防ぐ「保険」です。時間と費用を惜しまず、早期に動くことが基本です。

越境問題の解決策②：筆界特定制度とADRによる公的手続きの活用法

隣地所有者が「話し合いに応じない」「ハンコを押してくれない」という状況になったとき、頼れる公的手続きが2種類あります。それが「筆界特定制度」と「土地家屋調査士会ADR」です。

筆界特定制度

法務局が運営する公的手続きで、2006年（平成18年）から開始されました。一方の土地所有者が単独で申請できるのが最大の特長です。相手が同意しなくても手続きを進められます。

費用は申請手数料＋測量費で構成されます。例えば対象土地の合計評価額が4,000万円の場合、申請手数料はわずか8,000円。これに測量費（数十万円程度）が加わりますが、裁判と比べると大幅に安く済みます。裁判では判断まで約2年かかるところ、筆界特定制度では多くの場合、半年〜1年以内に判断が示されます。手続きの迅速さも大きなメリットです。

ただし、拘束力（強制執行力）はありません。筆界の位置を「行政として特定した」という証拠価値を持つにとどまります。相手が結果に不服を申し立てれば、境界確定訴訟に移行することも考えられます。

土地家屋調査士会ADR（境界問題相談センター）

筆界ではなく「所有権界」の問題、つまり実際に誰の土地かという争いについては、ADRが適切な窓口です。土地家屋調査士と弁護士が調停人として介在し、話し合いによる解決を目指します。和解契約書には法的効力が付与されます。裁判のような強制力はないものの、費用・時間ともに訴訟よりはるかに合理的です。

| 手続き | 費用目安 | 期間目安 | 強制力 |
|---|---|---|---|
| 覚書 | 数万円〜（専門家費用込み） | 当事者次第 | なし |
| 筆界特定制度 | 数万〜80万円程度 | 半年〜1年 | なし（証拠価値大） |
| 土地家屋調査士会ADR | 数十万円程度 | 数ヶ月 | 和解契約の履行義務 |
| 境界確定訴訟 | 弁護士費用含め数百万円 | 2年以上 | あり |

どの方法を選ぶかは「時間的余裕」と「費用許容度」によります。売却を急ぐなら訳あり買取業者に売る選択もあり得ますが、売却価格の大幅な下落を受け入れることが前提になります。費用対効果を試算した上で選択することが大切です。

東京法務局「筆界特定制度に関するよくある質問」
（申請手数料の詳細、手続きの流れ、よくある疑問を法務局が直接回答している公式Q&A）

越境問題の解決策③：越境融資を使う不動産投資家が知るべきリスクと戦略

「越境問題」は土地の境界線だけの話ではありません。金融に関心のある方なら、「越境融資」という言葉も把握しておく必要があります。

越境融資とは何か

地方銀行（地銀）が、本店所在の都道府県を越えて行う融資のことを「越境融資」と呼びます。金融庁の2025年6月レポートによると、地銀の貸出残高に占める越境融資の割合は残高ベースで55.5%（件数ベース29.9%）に達しており、すでに地元への融資を上回っています。不動産向け融資でも同様の傾向があります。

背景には人口減少による地方の資金需要縮小があります。地元だけでは融資案件が足りなくなった地銀が、首都圏・大都市圏の不動産案件に積極参入しているわけです。滋賀銀行のようにウェブ完結型の全国融資申し込みサービスを展開している地銀もあります。

不動産投資家にとっての活用戦略

越境融資は、不動産投資家にとって「エリアを越えた融資チャンス」でもあります。たとえば地元のメインバンクで「これ以上は貸せない」と言われた場合でも、他県の地銀から新たな融資枠を開拓できる可能性があります。また、地元銀行が設定している耐用年数ルールが厳しくても、遠方の地銀が独自基準で柔軟に対応してくれるケースもあります。

一方、土地勘のないエリアへの融資はリスクが高いと地銀側が判断し、金利が高めに設定されやすい点は注意が必要です。キャッシュフローが低い物件では、高金利がそのまま収支を圧迫します。

「引き潮リスク」に要注意

越境融資には特有のリスクがあります。それが「引き潮リスク」です。金融庁が地銀の越境融資に対する監視を2025年末から強化しており、景気が悪化したり不動産市況が軟化したりした際、地銀は地縁の薄い越境融資先から先に融資を絞り込む可能性があります。今まで問題なく追加融資を受けられていたのに、突然打ち切られるリスクがあるということです。

越境融資を使うなら隣接県への投資が最も安全です。自分も地銀も土地勘があり、情報の非対称性が小さく、金利も低めに設定されやすいためです。遠隔地への投資では管理会社の選定も慎重に行う必要があります。

金融庁「越境貸出を増加させる地銀に求められる債務者の実態把握」（2025年12月）
（越境融資のリスク管理強化に向けた金融庁の分析レポート。地銀の越境融資現状と課題を詳述）

金融視点から見た越境問題の予防策と独自対策：確定測量から情報収集まで

越境問題は「発生してから対処する」より、「発生させない・早期に把握する」ほうがコストも時間も圧倒的に少なくなります。ここでは、金融リテラシーの高い読者が実践できる予防策と、あまり語られない独自視点の対策を紹介します。

取得前・保有中のチェックポイント

不動産を購入する前の段階で、越境リスクを見抜くためのポイントがあります。まず「境界確認書」の有無を確認しましょう。隣地所有者の署名・捺印がある境界確認書があれば、境界が確定していると判断できます。地積測量図があれば安心と思いがちですが、古い測量図は現況と20cmほどずれていることもあります。これは現実に起きた事例です。「測量図がある＝境界が確定している」ではないということですね。

境界標（境界を示す杭やプレート）も確認しておきたいところです。ただし、境界標が意図的に動かされているケースもゼロではないため、最終的には土地家屋調査士への依頼（確定測量：通常35万〜80万円）が最も確実です。

相続時の「隠れた越境問題」に注意

相続で取得した不動産は、売却しようとして初めて越境問題が判明するケースが多くあります。先代の時代に覚書を取り交わしていたとしても、その覚書が手元に残っていない、または継承条項が入っていないために、新しい隣地所有者との間でゼロから交渉しなければならないことがあります。

相続した不動産を資産として保有・運用・売却する予定があるなら、取得後なるべく早い段階で土地の状況を確認するのが賢明です。売却直前に問題が発覚しても、解決に半年〜数年かかる可能性があり、その間は物件を市場に出せません。早期に把握することが原則です。

金融機関との関係構築という独自視点

越境問題の予防策として見落とされがちなのが、融資を受けている（または受けようとしている）金融機関への事前相談です。金融機関は越境物を「法的な問題を抱えた不動産」として担保評価を下げる傾向があります。しかし金融機関によって対応基準は異なり、「将来撤去の覚書を本審査時に提出」という条件付きであれば融資可能な機関もあります。

越境問題のある物件を持つ場合や購入検討中の場合は、不動産会社・土地家屋調査士・金融機関の3者に同時期に相談を持ちかけることが効率的な対処法です。土地家屋調査士は測量の専門家ですが、境界問題の解決ノウハウも豊富です。確認する先は、法務局の筆界特定窓口か最寄りの土地家屋調査士会です。

中古住宅のミカタ「境界トラブルで土地・一戸建てが売れない実例」
（築50年の東京23区物件での境界トラブル実例を詳述。相場の6〜7割での買取になる具体的ケースを解説）

越境する民: 近代大阪の朝鮮人史研究