都市計画税 計算の方法と課税標準額の軽減措置

都市計画税の計算方法と課税の仕組み

都市計画税の基本概念と課税対象となる不動産

都市計画税は、市街化区域内に土地や家屋を所有している方に課せられる地方税です。この税金は、市街化区域内の道路や下水道の新設・整備、土地の区画整理事業などの都市計画事業の費用に充てられます。

 

課税対象となるのは、毎年1月1日（賦課期日）時点で市街化区域内に不動産を所有している方です。固定資産税と同時に課税されることが一般的ですが、両者は別の税金であることに注意が必要です。

 

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域や、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域として都市計画で定められた区域を指します。市街化が促進されており、住宅の新築にも制限を受けにくい地域であることが特徴です。

 

都市計画税は固定資産税と似ていますが、税率が異なります。都市計画税の税率は上限が0.3％と法律で定められていますが、固定資産税はほとんどの自治体で1.4％となっています。各自治体によって実際の税率は異なりますので、お住まいの地域の税率を確認することをお勧めします。

 

都市計画税の計算式と固定資産税評価額の関係

都市計画税の計算は、基本的に以下の計算式で行われます。

 

都市計画税 = 課税標準額 × 税率（上限0.3%）
課税標準額は、原則として固定資産税評価額と同じですが、住宅用地などの場合は特例措置が適用され、課税標準額が軽減されることがあります。

 

固定資産税評価額とは、固定資産税や都市計画税などを計算するために、市区町村が独自に定める建物や土地の価値のことです。土地の固定資産税評価額は、地価公示価格などの7割を目安に計算されています。

 

具体的な評価額は、固定資産税の納税通知書に記載されていますので、確認することができます。また、3年に1度の評価替えが行われ、基準年度（令和6年度は基準年度）に評価替えが行われ、第2年度（令和7年度）及び第3年度（令和8年度）は原則として価格が据え置かれます。

 

ただし、地価が下落した場合には、第2年度や第3年度でも簡易な方法による価格の下落修正が行われることがあります。

 

都市計画税の住宅用地特例と小規模住宅用地の軽減措置

都市計画税には、住宅用地に対する特例措置が設けられています。住宅用地とは、専用住宅や併用住宅（居住部分）の敷地として利用されている土地のことを指します。

 

住宅用地特例は以下のように区分されます。

1. 小規模住宅用地：住宅1戸につき200㎡までの部分
   • 課税標準額：固定資産税評価額の1/3
2. 一般住宅用地：200㎡を超える部分
   • 課税標準額：固定資産税評価額の2/3

例えば、170㎡の住宅用地を所有している場合、小規模住宅用地として全体が固定資産税評価額の1/3の課税標準額となります。

 

さらに、東京23区内では、小規模住宅用地に対する都市計画税について、税額の2分の1が軽減される措置が実施されています。令和7年度も引き続きこの軽減措置が適用される予定です。

 

このような特例措置により、住宅用地の所有者の税負担が軽減されています。自分の所有する土地が住宅用地に該当するかどうかは、固定資産税の納税通知書や市区町村の窓口で確認することができます。

 

都市計画税の計算例と端数処理の方法

都市計画税の具体的な計算例を見てみましょう。以下は、市街化区域内に土地と家屋を所有している場合の計算例です。

 

【例】土地と家屋を所有している場合
【土地】

• 面積：160㎡（小規模住宅用地）
• 固定資産税評価額：9,000,000円
• 課税標準額（1/3特例適用後）：3,000,000円

【家屋】

• 構造：木造2階建て（一般専用住宅）
• 固定資産税評価額：6,600,000円

計算手順：

1. 土地の都市計画税課税標準額：9,000,000円 × 1/3 = 3,000,000円
2. 家屋の都市計画税課税標準額：6,600,000円
3. 合計課税標準額：3,000,000円 + 6,600,000円 = 9,600,000円
4. 1,000円未満切捨て：9,600,000円
5. 税率（0.3%）を乗じる：9,600,000円 × 0.3% = 28,800円

よって、この例での都市計画税は28,800円となります。

 

なお、端数処理については自治体によって異なる場合がありますが、一般的には以下のような処理が行われます。

1. 課税標準額の合計について1,000円未満を切り捨て
2. 税率を乗じた後、100円未満または10円未満を切り捨て

名古屋市の場合は100円未満切り捨て、西宮市の場合は10円未満切り捨てとなっているなど、自治体によって端数処理の方法が異なりますので、お住まいの自治体の規定を確認することをお勧めします。

 

都市計画税の負担水準と税額シミュレーション方法

都市計画税においても、固定資産税と同様に「負担水準」という概念があります。負担水準とは、前年度の課税標準額と当該年度の評価額（住宅用地等の特例率適用後）の比率を百分率で表したものです。

 

負担水準の計算式は以下の通りです。
負担水準 = (前年度の課税標準額 ÷ 当該年度の評価額 × 住宅用地等の特例率) × 100
負担水準に応じて、課税標準額の上昇が抑制される仕組みがあります。例えば、負担水準が100%を超える場合は、当該年度の評価額に住宅用地等の特例率を乗じた額が課税標準額となります。

 

実際の税額をシミュレーションするには、以下の手順で計算します。

1. 所有する不動産の固定資産税評価額を確認する
2. 住宅用地特例などの適用があるか確認し、課税標準額を算出する
3. 負担水準を計算し、課税標準額を調整する
4. 調整後の課税標準額に税率を乗じて税額を算出する

具体的な例として、前年度の都市計画税の課税標準額が7,000,000円、当該年度の評価額が18,800,000円の小規模住宅用地（特例率1/3）の場合。

1. 負担水準の算出：7,000,000円 ÷ (18,800,000円 × 1/3) × 100 = 111.70%
2. 負担水準が100%を超えているため、課税標準額は18,800,000円 × 1/3 = 6,266,666円
3. 1,000円未満切捨て：6,266,000円
4. 税率（0.3%）を乗じる：6,266,000円 × 0.3% = 18,798円
5. 100円未満切捨て：18,700円

このように、負担水準が100%を超えていた場合、前年と比べて税額が下がることもあります。

 

自分の不動産にかかる都市計画税を正確に把握するためには、固定資産税の納税通知書を確認するか、お住まいの市区町村の窓口に問い合わせることをお勧めします。

 

都市計画税の免税点と納税通知書の見方

都市計画税には、固定資産税と同様に「免税点」が設けられています。免税点とは、課税標準額がある一定額に満たない場合には課税されない制度です。

 

固定資産税の免税点は以下の通りです。

• 土地：30万円
• 家屋：20万円
• 償却資産：150万円

都市計画税は固定資産税と同時に課税されることが多いため、固定資産税が課税されない場合は、都市計画税も課税されないことが一般的です。ただし、市街化区域内の不動産のみが都市計画税の対象となるため、固定資産税は課税されるが都市計画税は課税されないケースもあります。

 

納税通知書には、固定資産税と都市計画税の税額が併記されています。納税通知書を見ると、以下の情報を確認することができます。

1. 所有する不動産の所在地や地目、家屋の構造など
2. 固定資産税評価額
3. 課税標準額（特例措置適用後の額）
4. 固定資産税額
5. 都市計画税額
6. 納期限と納付方法

納税通知書に記載されている「税相当額」と実際の「年税額」は、端数処理の方法が異なるため一致しないことがあります。「税相当額」は土地1筆・家屋1棟ごとの概算の税額を参考のためにお示ししたものであり、実際の税額は「年税額」の欄を確認するようにしましょう。

 

納付方法としては、金融機関の窓口やコンビニエンスストア、口座振替、スマートフォン決済アプリなどのキャッシュレス納税など、様々な方法が用意されています。納期限は自治体によって異なりますが、一般的には年4回（6月、9月、12月、2月など）に分けて納付します。

 

都市計画税は地方税であるため、お住まいの自治体の条例によって細かい規定が異なる場合があります。詳細については、お住まいの市区町村の税務課や固定資産税担当窓口にお問い合わせください。

 

都市計画税の税率変更と令和7年度の最新情報

都市計画税の税率は、法律で上限が0.3%と定められていますが、実際の税率は各自治体が条例で定めています。そのため、自治体によって税率が異なる場合があります。

 

令和7年度（2025年度）の最新情報として、東京23区内では小規模住宅用地に対する都市計画税について、税額の2分の1が引き続き軽減される措置が実施されています。これは、住宅用地の所有者の税負担を軽減するための措置です。

 

また、東京都では令和6年度から令和8年度まで都独自の軽減措置として、都市計画税の税額が前年度の税額に1.1を乗じて得た額を超える場合、当該超える額に相当する税額が減額される制度が導入されています。これは、税負担の急激な上昇を抑制するための措置です。

 

固定資産税評価額は3年ごとに見直される「評価替え」が行われますが、令和6年度は基準年度となっており、新たな評価額に基づいて課税されています。令和7年度は第2年度となり、原則として令和6年度の価格が据え置かれますが、地価が下落した地域については、簡易な方法による価格の下落修正が行われる場合があります。

 

各自治体では、固定資産税や都市計画税の納税通知書を6月頃に発送することが一般的です。納税通知書が届いたら、評価額や課税標準額、税額などを確認し、疑問点があれば早めに自治体の窓口に問い合わせることをお勧めします。

 

また、固定資産税や都市計画税の納付には、口座振替やスマートフォン決済アプリなどのキャッシュレス納税が便利です。納期限内に納付することで、延滞金の発生を防ぐことができます。

 

固定資産税や都市計画税に関する最新情報は、各自治体のホームページや広報誌などで確認することができます。税制改正によって特例措置の内容が変更される場合もありますので、定期的に情報を確認することをお勧めします。

 

東京都主税局の固定資産税・都市計画税に関する情報
上記のリンクでは、東京都における固定資産税・都市計画税の概要や計算方法、軽減措置などについて詳しく解説されています。