新築マンションの固定資産税の計算と軽減措置を完全解説

新築マンションの固定資産税を計算する全手順と軽減措置の完全ガイド

新築マンションの固定資産税は、購入価格をそのまま使って計算してはいけません。

新築マンションの固定資産税の基本計算式と評価額の仕組み

固定資産税は「購入したときの価格×1.4%」で計算するものだと、なんとなく思っている方が多いです。しかしこれは間違いで、実際には「固定資産税評価額×標準税率1.4%」で計算されます。

固定資産税評価額というのは、各市区町村が独自に決定する評価の数字です。建物の場合は「新築時の建築費の5〜6割程度」、土地の場合は「公示価格の約7割」が目安とされています。つまり、購入価格と固定資産税評価額は別物です。

たとえば4,000万円の新築マンションを購入した場合でも、固定資産税の計算に使う建物評価額は「建物分の購入価格×60%程度」になります。4,000万円全体に1.4%をかけても意味がなく、その計算では過大な税額になってしまいます。

具体的な計算式は、土地と建物に分けて以下のように求めます。

区分	評価額の目安	計算式
建物	建築費の5〜6割	建物評価額 × 1.4%
土地	公示価格の約7割	土地評価額 × 1/6（小規模住宅用地特例）× 1.4%

土地については「住宅用地の特例」が適用されます。200平方メートル以下の小規模住宅用地には課税標準が1/6に軽減され、200平方メートルを超える部分は1/3となります。分譲マンションは土地を多くの住戸で分け合うため、一戸あたりの土地持分面積が小さくなるのが一般的です。そのため、ほとんどのマンションで1/6の小規模住宅用地特例が適用されます。これが基本です。

なお、固定資産税評価額が確定するのは入居後に行われる「家屋調査」が完了してからです。新築購入時にはまだ評価額が決まっていないため、不動産会社に概算を問い合わせるのが現実的な対応です。

参考：固定資産税評価額の仕組みや調べ方についての詳細
マンションの固定資産税評価額の目安や計算方法、調べ方｜長谷工マンションみらい

新築マンションの固定資産税の計算に使う軽減措置の全体像

新築マンションには、2種類の主要な固定資産税軽減措置が重なって適用されます。土地分と建物分それぞれに別々のルールがあります。

まず建物に関する軽減措置ですが、「新築住宅に係る税額の減額措置」として、3階建て以上の耐火構造・準耐火構造のマンション（一般的な分譲マンションはほぼすべてこれに該当）は、新築後5年間、建物分の固定資産税が1/2に減額されます。対象となるのは居住部分の床面積120平方メートルまでの部分で、床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下の住戸が条件です。

さらに認定長期優良住宅の場合は、この軽減期間が7年間に延長されます。期間が2年長くなるのは大きな差です。ただし、認定長期優良住宅特例は「翌年の1月31日まで」に市区町村への申告が必要であり、一般的な新築住宅の軽減措置と異なり自動適用ではありません。申告を忘れると軽減を受けられなくなるため、注意が必要です。

• 🏢 一般の新築マンション（耐火構造3階建て以上）：建物分の固定資産税が新築後5年間1/2に減額




• 🏆 認定長期優良住宅：建物分の固定資産税が新築後7年間1/2に減額（翌年1月31日までに申告が必要）




• 🌍 土地（小規模住宅用地）：200㎡以下の部分の課税標準が1/6に軽減（新築・中古共通）

もうひとつ注意したいのが「都市計画税」の存在です。都市計画区域内（市街化区域）にある物件には、固定資産税とあわせて都市計画税も課税されます。税率は各自治体により異なりますが上限は0.3%で、東京23区はこの上限通りの0.3%です。土地部分には都市計画税でも小規模住宅用地特例（1/3に軽減）が適用されますが、建物部分には建物の軽減措置がない点が固定資産税と異なります。つまり、固定資産税と都市計画税を合わせて計算する必要があります。

参考：新築・中古を通じた固定資産税・都市計画税の詳細解説
マンションの固定資産税はいくらかかるのか。価格別シミュレーション｜長谷工マンションみらい

購入価格別！新築マンションの固定資産税シミュレーション計算

実際の数字で感覚をつかむために、購入価格が異なる3つのケースでシミュレーションしてみましょう。計算は東京23区内・認定長期優良住宅あり・税率1.4%（都市計画税は0.3%）の条件を前提とし、土地評価額は購入価格の土地分×70%、建物評価額は建物分×60%として試算しています。

📊 3,000万円の新築マンションのケース（土地分1,000万円・建物分2,000万円・専有面積40㎡）

時期	固定資産税（土地＋建物）	都市計画税	合計
購入1年目	約10万円	約4.3万円	約14〜15万円
購入8年目（軽減終了後）	約14.8万円	約3.5万円	約18〜19万円

📊 4,000万円の新築マンションのケース（土地分1,680万円・建物分2,320万円・専有面積50㎡）

時期	固定資産税（土地＋建物）	都市計画税	合計
購入1年目	約12.5万円	約5.4万円	約17〜18万円
購入8年目（軽減終了後）	約18万円	約4.5万円	約22〜23万円

📊 6,000万円の新築マンションのケース（土地分2,100万円・建物分3,900万円・専有面積60㎡）

時期	固定資産税（土地＋建物）	都市計画税	合計
購入1年目	約19.8万円	約8.5万円	約28〜29万円
購入8年目（軽減終了後）	約29.2万円	約7万円	約36〜37万円

上記のシミュレーションはあくまでも目安です。土地と建物の価格比率や自治体の税率設定によって実際の数値は変わります。ただ、いずれのケースでも軽減終了後に年間で5万〜10万円単位の増加が起きることは間違いありません。住宅ローンの返済とともに毎年かかり続けるコストとして、必ず購入前に把握しておきましょう。

参考：価格帯別の詳細シミュレーションについての公式情報

新築マンションの固定資産税が6年目に急増する理由と資金計画の考え方

多くの人が見落としがちなのが「6年目の税額ショック」です。軽減措置が適用されている間は建物分の固定資産税が半額になっていたため、軽減が終わると突然倍近くの税額になります。

たとえば建物の固定資産税評価額が1,200万円（購入価格2,000万円の建物分の60%）のマンションを例にとります。1〜5年目は建物分の税額が「1,200万円×1/2×1.4%=8.4万円」ですが、6年目になると「1,200万円×1.4%=16.8万円」になります。倍ですね。6年目は「前年の2倍近い税額」が突然請求されるわけです。

ただし、築年数が経つほど建物の評価額自体は「経年減価補正率」で徐々に下がっていきます。非木造マンションの場合、築6年目の補正率は0.8335、築10年目は0.7397、築25年目は0.3992と推移します。評価額が下がることで税額も少しずつ下がりますが、補正が効くよりも軽減措置が終わることの影響が大きいため、6年目の税額急増は避けられません。

資金計画の観点から言えば、住宅ローンの返済シミュレーションをするときに6年目以降の固定資産税増加分を忘れずに盛り込むことが大切です。月ベースで換算すると、税額が年間5万円増えれば月約4,200円、年間10万円増えれば月約8,300円の家計負担増になります。痛いですね。

管理費・修繕積立金・住宅ローン・固定資産税のすべてを含めた「ランニングコスト全体像」を把握するためには、ファイナンシャルプランナー（FP）への相談も有効な手段のひとつです。多くの金融機関やハウスメーカーが無料相談を提供しているので、資金計画の見直し時に活用できます。

タワーマンションの固定資産税計算における階数補正の独自ポイント

タワーマンション（高さ60メートルを超えるマンション）については、2017年の税制改正によって固定資産税の計算ルールが変わっています。これは多くの方が知らないポイントです。

改正前は、専有面積が同じであれば何階に住んでいても固定資産税の額はほぼ同じでした。しかし、市場では高層階ほど売買価格が高く取引されるにもかかわらず、固定資産税の額に差がないことが不公平だという声がありました。

改正後（2017年1月2日以降に新築されたタワーマンション対象）は、1階を基準として、階が1つ上がるごとに税額が約0.26%ずつ加算される仕組みになっています。逆に中間階より1階下がるごとに約0.26%ずつ税額が下がります。

40階建てのタワーマンションを例にすると、専有面積が同じ場合、最上階（40階）の固定資産税は1階と比べて約10%高くなります。タワーマンションの購入検討時には「同じ面積でも階が違えば税額が違う」という点を押さえておきましょう。

• 🔺 2017年1月2日以降新築のタワーマンションに適用されるルール




• 🔺 1階上がるごとに約0.26%加算、逆に下がるごとに約0.26%減算




• 🔺 40階建てなら最上階と1階の差は約10%の税額差が生じる




• ⚪ 2017年3月31日までに売買契約が締結された居住用専有部分を含む物件は例外あり

また、タワーマンション特有の注意点として、市街化区域に立地するケースがほとんどのため、固定資産税に加えて都市計画税（上限0.3%）が別途課税される点も覚えておく必要があります。固定資産税と都市計画税を合わせた実質の税負担率は最大1.7%になります。これが条件です。

新築マンションの固定資産税を正確に把握するための確認ステップ

固定資産税は毎年かかり続けるランニングコストだからこそ、購入前から正確な数字を把握しておくことが重要です。ここでは、実践的な確認のステップを整理します。

まず、物件の検討段階では不動産会社に「固定資産税評価額の概算」を問い合わせることが最初の一手です。新築の場合は入居後の家屋調査が終わるまで正式な評価額は出ませんが、多くの販売会社が概算を提示できます。購入価格だけで判断しないこと、これが基本です。

次に、購入後に届く「納税通知書（課税明細書）」を必ず確認します。課税明細書には土地・建物それぞれの評価額と課税標準額が記載されており、軽減措置が正しく適用されているかを確認できます。一般的な新築マンションの建物軽減措置は自動的に適用されますが、認定長期優良住宅の特例は「新築年の翌年1月31日まで」に申告しないと適用されません。申告を忘れると損します。

さらに、固定資産税評価額は3年ごとに「評価替え」が行われます。地価が大きく変動した地域では、税額も変わる場合があります。特に再開発が進む都市部では土地の評価額が上がるケースがあり、土地の固定資産税が増加する可能性もあります。期限があります。

• 📌 購入検討時：不動産会社に固定資産税の概算額を問い合わせる




• 📌 購入年の翌年1月31日まで：認定長期優良住宅の場合、軽減措置の申告を忘れずに行う




• 📌 毎年4〜6月：届く納税通知書で評価額と軽減適用を確認する




• 📌 6年目（長期優良は8年目）：税額が増える年のため、あらかじめ家計を見直しておく




• 📌 3年ごとの評価替え：地価動向によっては土地の税額が変わる可能性を念頭に置く

固定資産税の過払いや評価誤りが疑われる場合は、市区町村の「資産税課」に問い合わせるか、固定資産税評価額の審査申出（不服申立て）を行うことができます。納税通知書が届いてから60日以内に申し出る必要があるため、通知書が届いたらすぐ内容を確認するクセをつけておくと安心です。

参考：固定資産税の軽減措置・支払い方法の最新情報