不動産特定共同事業一覧で選ぶ許可業者と投資の注意点

不動産特定共同事業の一覧から学ぶ許可業者と投資の基本

国土交通省が公認した許可業者でも、元本を失うリスクはあなたにあります。

不動産特定共同事業の一覧とは何か？国土交通省の公式リストを解説

不動産特定共同事業（通称：不特法事業）の許可業者一覧は、国土交通省が公式ウェブサイトで公表している、法律に基づく許可・登録済み事業者のリストです。

2026年1月末時点で許可業者数は271社（前月比△2社）に達しており、大臣許可業者と都道府県知事許可業者がともに掲載されています。三井不動産・住友不動産・三菱地所・大和ハウスといった大手から、地方の中小事業者、クラウドファンディング専業の新興企業まで、幅広い業者がリスト化されています。

一覧には各業者の「号」区分（1号〜4号）と「電子取引業務の有無」が示されており、実際にどのようなファンドを組成できる業者かを判別するための基礎情報となっています。つまり一覧の読み方がわかれば、投資の安全性を自分で確かめる第一歩になるということです。

許可主体	条件	代表例
国土交通大臣 + 金融庁長官	複数都道府県に事業所 or 3・4号事業	三井不動産、CREAL運営元など
国土交通大臣	複数都道府県に事業所（1・2号のみ）	株式会社FPGなど
都道府県知事	1都道府県のみで1・2号事業	地方中小事業者が大半

なお、一覧には「小規模不動産特定共同事業者登録一覧」という別枠もあります。こちらは2017年の法改正で創設された登録制（許可制よりも参入要件が緩やか）の事業者が対象です。小規模一覧も国土交通省の公式ページで随時更新されており、投資判断前に必ず確認する習慣をつけておきましょう。

国土交通省の公式許可一覧（最新版PDFへのリンク、随時更新）を確認できます。

不動産特定共同事業法に基づく事業者及び適格特例投資家一覧 - 国土交通省

不動産特定共同事業の一覧にある1号〜4号事業者の違いと投資家への影響

一覧を開くと必ず目に入るのが「1号・2号・3号・4号」という区分です。これは事業者が担う役割の違いを示しており、投資家にとってのリスク構造が大きく変わります。

1号事業者は、投資家と直接「不動産特定共同事業契約」を締結し、不動産取引から生じる収益を分配する事業者です。自社が物件を保有して運用するため、事業者自身の財務健全性がファンドの安全性に直結します。資本金要件は1億円以上と最も高く設定されています。

2号事業者は、1号事業者と投資家の間に立ち、契約締結の代理・媒介のみを担います。資本金要件は1,000万円以上です。実務上は1号と2号をセットで取得している事業者が多く、両者は表裏一体の関係として機能することが大半です。

3号・4号事業者は、特例事業者（SPC：特別目的会社）が設立されるスキームで機能する業者で、3号が業務受託、4号が代理・媒介を担います。ここが最大のポイントです。

3号・4号スキームでは「倒産隔離」が構造的に組み込まれるため、運営会社が経営破綻しても投資家の資産が物件ごとに切り離されて保護されやすくなります。これは1号スキームとの決定的な違いです。

区分	主な役割	資本金要件	倒産隔離
1号	投資家と直接契約・運用・分配	1億円以上	❌ なし
2号	契約締結の代理・媒介	1,000万円以上	❌ なし
3号	SPC（特例事業者）の業務受託	5,000万円以上	✅ あり
4号	SPC絡みの契約代理・媒介	1,000万円以上	✅ あり

268社中わずか8社しか3・4号電子取引業務を持っていないというデータ（2025年5月時点、CREAL調べ）は、いかに3・4号取得業者が希少かを示しています。意外ですね。

だからといって1号スキームが一概に危険というわけではありません。事業者の財務内容・情報開示の質・物件内容を総合的に確認することが不可欠です。

1号〜4号の詳細な比較と各号の業務内容について詳しく解説されています。

不動産特定共同事業法（不特法）とは？第1・2・3・4号の違いも解説 - CREAL

不動産特定共同事業の一覧で見落とされがちな「小規模事業者」の活用法

国土交通省の一覧には、通常の「許可業者一覧」とは別に「小規模不動産特定共同事業者登録一覧」が存在します。この区分は見落とされがちですが、実は地方創生や古民家再生投資への入口として注目度が上がっています。

2017年の不特法改正によって創設された小規模不動産特定共同事業制度は、主に地方の中小・ベンチャー事業者がリノベーションや古民家再生を行うために設計された仕組みです。通常の第1号許可と比べると資本金要件が1億円→1,000万円と大幅に緩和されており、地域密着型の事業者でも参入しやすくなっています。

ただし制約もあります。投資家1人あたりの出資上限は100万円、ファンド全体の出資上限は1億円と定められています。収益規模は大型ファンドには及びませんが、「地元の空き家をゲストハウスに再生するファンド」「宮城県の中城建設が運営するまちワクファンド」など、社会的意義とリターンを両立した案件が実際に登場しています。これは使えそうです。

小規模事業者への投資を検討するときのポイントは次の3点です。

- 📍 地元事業者の地域への関与度：運営者が地元に根ざしているかどうかで、物件管理の質が変わります
- 📄 情報開示の充実度：小規模ゆえに開示義務が限定的な場合もあるため、自主的な開示内容を確認しましょう
- 🔄 出口戦略の明確さ：修繕後の賃料収入だけでなく、最終的な売却見込みも確認するのが基本です

小規模事業者の制度概要と仕組み、活用パンフレットを国土交通省が無料公開しています。

小規模不動産特定共同事業 パンフレット - 国土交通省

不動産特定共同事業の一覧掲載業者でも起きた損失・遅延事例と投資家が知るべきリスク

「国土交通省の許可業者一覧に載っている＝国のお墨付き」という認識は、半分しか正しくありません。

不特法の許可は、あくまでも「一定の参入基準を満たしている」ことの証明であり、投資元本の安全性を保証するものでは一切ないのです。弁護士の小幡歩氏も「不特法の許可を国のお墨付きのように宣伝する業者もおり、投資家は容易に投資判断を歪められてしまう」と指摘しています（東京商工リサーチ、2025年11月）。

実際の事例を見てみましょう。

▶ みんなで大家さん（都市綜研インベストファンド）の遅延問題
大阪府知事許可を受けた第1号・第2号事業者ですが、「GATEWAY NARITA」プロジェクトを中心に分配金の遅延が発生しました。同社は合法的に許可を維持したまま問題が顕在化しており、許可の有無が安全性と無関係であることを示す典型例です。

▶ ダイムラー・コーポレーションの破産（2025年7月）
不動産クラウドファンディング運営会社として活動していた同社が破産申立を行い、投資家への元本返還が危ぶまれる事態となりました。倒産隔離スキーム（3・4号）を採用していない1号スキームのファンドでは、運営会社が破綻すると直接的な影響を受けるリスクがある、ということです。

これらは例外的なケースではありません。厳しいところですね。国交省が2025年に「一般投資家の参加拡大を踏まえた不動産特定共同事業のあり方の検討会」を設置したほどです。

一覧に掲載されている業者を選ぶ際に最低限確認すべきポイントです。

- 💼 直近の決算公告があるか：TSR調査によると一部業者は決算公告を提供していない
- 🏛️ 倒産隔離（3・4号）が採用されているか
- 📊 営業利益・純資産の推移に赤字がないか
- 📑 ファンド対象物件の鑑定評価額が開示されているか

許可後の更新制度がないことも一つの課題です。不特法許可には有効期限がなく、基準を満たし続ける限り定期的な再審査なしに維持できます。結論は「一覧確認は必要条件であり十分条件ではない」です。

不特法許可事業者266社を分析した詳細レポートが読めます（2025年11月）。

いま「不特法」で起きていること、課題も露呈 - 東京商工リサーチ

不動産特定共同事業の一覧を活用したクラウドファンディング業者の正しい比較・選び方

一覧の情報を踏まえて、実際に不動産クラウドファンディング業者を比較する際の手順を整理します。

まず確認すべきは許可区分です。一覧で業者名を見つけたら「電子取引業務（○の有無）」と「3・4号取得の有無」を確認しましょう。これだけで倒産隔離スキームを利用できる業者かどうかが即座にわかります。

次に確認すべきは財務情報です。TSRの調査でも指摘されているとおり、許可業者266社のうち売上高100億円以上は89社（38.5%）いる一方、売上高1億円未満の事業者も9社存在します。また、赤字の事業者が13社（5.6%）ある点も見逃せません。

以下は業者比較時のチェックリストです。

| 確認項目 | 内容 |
|---|---|
| ① 号区分 | 電子取引業務がある3・4号取得か |
| ② 資本金 | 最低要件（1号なら1億円）を大きく上回るか |
| ③ 決算情報 | 直近の売上・純資産・営業利益が公開されているか |
| ④ 物件の鑑定評価 | 第三者による不動産鑑定評価が開示されているか |
| ⑤ 運用実績 | 元本割れゼロの継続実績があるか、遅延履歴がないか |
| ⑥ 上場の有無 | 上場企業（またはグループ）による運営か |

「上場企業運営」という点は見落とされがちですが、実は非常に重要な基準です。上場企業はIR義務があるため、財務情報の透明性が格段に高くなります。CREAL（クリアル株式会社、東証グロース上場）やRIMPLE（プロパティエージェント、東証プライム上場）のような上場企業運営ファンドは、情報開示面での信頼性が一段上です。

ただし、上場企業だからといってリスクがゼロになるわけではありません。市場環境の変化、物件の空室・価格下落など、不動産固有のリスクは常に存在します。これが原則です。

投資家自身が一覧の情報を入口として使い、各業者の公式サイトや国交省の指導情報も組み合わせて総合的に判断することが、安全な不動産クラウドファンディング投資への近道といえるでしょう。

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