収益還元法の計算式と直接還元法・DCF法の完全ガイド

収益還元法の計算式を直接還元法とDCF法で徹底解説

表面利回りだけで物件を買うと、実は数百万円損することがある。

収益還元法とは何か：不動産評価の3手法との比較

収益還元法とは、その不動産が将来にわたって生み出す収益をもとに、現在の価値を算出する評価手法です。金融商品における「将来キャッシュフローの現在価値化」という発想を不動産に応用したものであり、特に賃貸物件・商業施設・オフィスビルといった収益不動産の評価に適しています。

不動産価値の評価手法は、大きく分けて以下の3種類があります。

| 手法 | 着眼点 | 適した物件 |
|------|--------|-----------|
| 収益還元法 | 収益性（将来稼ぐ力） | 賃貸マンション・商業施設 |
| 積算法（原価法） | 費用性（作り直すコスト） | 新築・特殊用途物件 |
| 取引事例比較法 | 市場性（周辺の売買事例） | 一般住宅・流動性の高い物件 |

積算法は「今同じ建物を建てたらいくらかかるか」という再調達原価から評価するため、収益性が反映されません。取引事例比較法は周辺の実際の売買価格を参考にするため、独自性の高い物件や市場が停滞しているエリアでは精度が落ちることがあります。

収益還元法が重宝されるのは理由があります。投資家にとって最も気になるのは「この物件は毎年どれだけ稼いでくれるのか」という点であり、その問いに直接答えられる手法だからです。つまり収益性が基本です。

国土交通省が定める「不動産鑑定評価基準」でも、収益還元法（特にDCF法）を第一に適用することが推奨されており、投資判断においても融資審査においても、この手法が標準となっています。

国土交通省「不動産鑑定評価基準」（PDF）：DCF法を第一とする鑑定評価の基準が記載されています

収益還元法の計算式①：直接還元法の仕組みと具体例

直接還元法は、収益還元法のなかで最もシンプルな計算式です。1年間の純収益を還元利回りで割るだけで、物件の収益還元価格が求められます。

$$\text{収益還元価格} = \frac{\text{1年間の純収益}}{\text{還元利回り}}$$

ここで「純収益」とは、家賃収入などの総収入から、管理費・修繕費・固定資産税・保険料などの経費を差し引いた手残りの金額のことです。「還元利回り」は、周辺の類似物件データなどをもとに設定する期待利回りで、「キャップレート」とも呼ばれます。

実際に計算してみましょう。

| 条件 | 数値 |
|------|------|
| 年間家賃収入 | 500万円 |
| 年間経費（管理費・修繕費・税金など） | 100万円 |
| 純収益 | 400万円 |
| 還元利回り | 5% |

$$\text{収益還元価格} = \frac{400\text{万円}}{0.05} = 8{,}000\text{万円}$$

この計算から、この物件の収益価格は8,000万円と算出されます。シンプルな公式です。

直接還元法の強みは、計算の速さと分かりやすさにあります。物件の概算価値をすぐに出せるため、投資検討の初期段階で「買うに値するか」を素早く判断するのに向いています。

ただし、この方法には一つ大きな注意点があります。「1年間だけ」の収益を基準にするため、将来の家賃下落・空室増加・修繕費の増加といった時間軸のリスクが計算に含まれていません。長期保有を前提とした投資では、次に紹介するDCF法を組み合わせることが重要です。

収益還元法の計算式②：DCF法の仕組みと具体例

DCF法（ディスカウント・キャッシュフロー法）は、将来にわたる複数年の純収益と、将来の売却価格（復帰価格）をそれぞれ現在価値に割り引いて合計することで、不動産の資産価値を算出する手法です。直接還元法に比べて計算は複雑ですが、長期的な収益変動やリスクを織り込めるため、より精緻な評価が可能です。

$$\text{資産価値} = \sum_{n=1}^{N} \frac{\text{各年の純収益}}{(1 + \text{割引率})^n} + \frac{\text{復帰価格}}{(1 + \text{割引率})^N}$$

「割引率」とは、将来のお金を現在価値に換算する際に使う利率のことです。これは「今の100万円」と「5年後の100万円」は価値が異なる、という概念に基づいています。

以下の条件でDCF法を計算してみます。

| 条件 | 数値 |
|------|------|
| 年間家賃収入 | 120万円（毎年） |
| 年間経費 | 20万円（毎年） |
| 年間純収益 | 100万円 |
| 割引率 | 5% |
| 保有年数 | 5年間 |
| 5年後の売却想定価格（復帰価格） | 1,400万円 |

各年の純収益の現在価値は以下のとおりです。

| 年 | 計算式 | 現在価値 |
|----|--------|---------|
| 1年目 | 100万円 ÷ 1.05¹ | 約95.2万円 |
| 2年目 | 100万円 ÷ 1.05² | 約90.7万円 |
| 3年目 | 100万円 ÷ 1.05³ | 約86.4万円 |
| 4年目 | 100万円 ÷ 1.05⁴ | 約82.3万円 |
| 5年目 | 100万円 ÷ 1.05⁵ | 約78.4万円 |
| 合計 | | 約432.9万円 |

復帰価格の現在価値は次のとおりです。

$$\frac{1{,}400\text{万円}}{(1 + 0.05)^5} \approx 1{,}097.1\text{万円}$$

したがって、この物件の資産価値は次のようになります。

$$432.9\text{万円} + 1{,}097.1\text{万円} = 1{,}530\text{万円}$$

直接還元法（100万円 ÷ 5% ＝ 2,000万円）と比べると、DCF法の方が評価額が低く出ています。これは将来の収益逓減や時間的な価値の目減りを反映しているためです。これは使えそうです。

実務では、国土交通省の不動産鑑定評価基準がDCF法を「第一の計算方法」と位置づけており、直接還元法で検証を行う、という手順が推奨されています。両方を組み合わせることが原則です。

ORIX銀行「manabu不動産投資」：DCF法の計算式を具体例付きで詳しく解説しているコラムです

収益還元法の計算式で最も重要な「還元利回り」の相場と設定方法

収益還元法の計算式を使う上で、最も結果に影響を与える変数が「還元利回り」です。同じ物件・同じ純収益でも、還元利回りの設定によって算出価格が大きく変わります。これは見落とせません。

たとえば、年間純収益が100万円の物件を計算した場合を見てみます。

| 還元利回りの設定 | 計算結果（収益還元価格） |
|----------------|----------------------|
| 4% | 100万円 ÷ 0.04 ＝ 2,500万円 |
| 5% | 100万円 ÷ 0.05 ＝ 2,000万円 |
| 6% | 100万円 ÷ 0.06 ＝ 約1,667万円 |

わずか1〜2%の差で、評価額が500〜800万円以上ズレることが分かります。東京ドーム1個分の広さが約47,000㎡であることと同じくらいスケール感が大事な話で、「どの利回りで評価するか」という設定自体が評価者の意図によって操作されうる、という点は知っておく必要があります。

では、還元利回りの相場はどれくらいなのでしょうか？ 一般的な目安として、住宅系は5〜7%、事業用不動産は8〜10%とされていますが、地域や築年数によっても大きく異なります。

株式会社二十一鑑定のデータによると、東京都心5区の共同住宅（築0〜10年）では還元利回りは約3.3%に過ぎず、地方の築古事業用物件では12%超に達するケースもあります。

| 物件種別 | エリア | 築年数 | 平均還元利回りの目安 |
|---------|--------|--------|------------------|
| 共同住宅 | 東京都心5区 | 0〜10年 | 約3.3% |
| 共同住宅 | 東京都心5区 | 40〜50年 | 約6.3% |
| 事業用不動産 | 東京都心5区 | 0〜10年 | 約7.0% |
| 事業用不動産 | 地方10万都市 | 30〜40年 | 約12.1% |

還元利回りの根拠は、必ず「周辺の類似物件データ」に基づいているかどうかを確認することが重要です。販売側が恣意的に低く設定すれば物件価格は高く見え、逆に高く設定すれば安く見えます。投資判断の場面で、「利回りの根拠は何ですか？」と問い返せるかどうかが、判断精度を左右します。

株式会社二十一鑑定「評価先例の地域別・築年数別平均還元利回り」：地域・築年数ごとの還元利回りの実績データが掲載されています

収益還元法の計算式が「狂う」3つの落とし穴と回避策

収益還元法は強力なツールですが、計算式の入力値がズレると評価額が大きく狂います。金融に関心のある人ほど「計算式を知っている＝正しく使えている」と勘違いしやすいため、実務上の落とし穴を把握しておくことが不可欠です。

落とし穴①：表面利回りを収益還元法の純収益に使ってしまう

収益還元法で使う「純収益」は、経費を差し引いた後の数字です。しかし不動産ポータルサイトで掲載されている「利回り○%」は、多くの場合「表面利回り」であり、経費を一切差し引いていない数字です。

表面利回りと実質利回りの計算式を比べると、次のようになります。

$$\text{表面利回り} = \frac{\text{年間家賃収入}}{\text{物件価格}} \times 100$$

$$\text{実質利回り} = \frac{\text{年間家賃収入} - \text{年間経費}}{\text{物件価格} + \text{購入時諸費用}} \times 100$$

表面利回りを純収益として収益還元法に当てはめると、物件価格を過大評価してしまいます。痛いですね。具体的には、表面利回り8%の物件でも、管理費・修繕費・税金などを差し引いた実質利回りは5〜6%程度に落ち着くことが多く、その差で算出価格は数百万円単位でズレます。

落とし穴②：将来の空室・家賃下落を反映していない

直接還元法は「今の家賃が永続する」という前提で計算します。しかし日本の多くのエリアで人口が減少傾向にあり、10年後の空室率や家賃水準は現在とは異なる可能性があります。これが条件です。

たとえば年間家賃収入が5年後に10%下落した場合、収益が500万円→450万円になるだけで、還元利回り5%なら評価額は1,000万円分低下します。長期保有前提の物件評価では、DCF法を使って家賃の変動シナリオを複数用意し、感度分析を行うことが推奨されます。

落とし穴③：一時的な家賃保証が織り込まれている

新築物件や収益物件の販売資料では、「サブリース保証」や「家賃保証」が付いた状態の家賃収入を使って収益還元価格を計算しているケースがあります。保証期間が終了した後、周辺相場に沿った家賃に下落すると、実際の収益は計算上の数字より大幅に低くなります。

この場合の対策として、販売図面に書かれた家賃収入が「保証賃料か・実勢賃料か」を必ず確認することが第一歩です。国土交通省や各都道府県が提供する「不動産取引価格情報検索」で周辺の実際の賃料データを調べるのが有効です。

国土交通省「不動産取引価格情報検索」：実際の売買・賃料データを無料で検索できる国土交通省の公式サービスです

収益還元法の計算式を積算法・取引事例比較法と組み合わせる実践的な使い方

収益還元法は単体で使うよりも、他の評価手法と組み合わせることで、より信頼性の高い投資判断につながります。これは多くの解説記事では触れられていない、実践的な視点です。

積算法（原価法）との組み合わせは特に有効です。積算法は「土地の価格＋建物の再調達原価から減価償却を引いた価格」という形で評価するため、担保価値（金融機関が融資審査で重視する安全性）を測る指標として機能します。一方、収益還元法は事業価値（投資家が見る稼ぐ力）を測る指標です。

収益還元法による評価額が積算法による評価額を大きく上回っている場合、それは収益性に対して高い価格を払っていることを意味し、融資が通りにくかったり、市場価値に乖離が生じやすかったりします。逆に、積算法の評価額が収益還元法を上回る場合は、収益に対して物件が割安に評価されている可能性があります。

両方の評価を確認することが条件です。

| 比較パターン | 意味 |
|------------|------|
| 収益還元法 ＞ 積算法 | 収益性は高いが担保価値は相対的に低め。融資審査に注意 |
| 積算法 ＞ 収益還元法 | 担保価値は高いが収益性は相対的に低め。空室時のリスクに注意 |
| 両者がほぼ一致 | バランスが取れており、投資対象として安定感がある |

また、複数の評価手法を組み合わせることは、国土交通省の「不動産鑑定評価基準」においても公式に推奨されている手順です。「まず収益還元法（特にDCF法）で評価し、直接還元法と積算法・取引事例比較法で検証する」というフローが標準とされています。

実際の不動産投資の場面では、不動産鑑定士に依頼してこれらの複合評価を書面で出してもらうことが、大きな取引（一般的に3,000万円以上の物件）では特に有効です。鑑定評価書は融資申し込みの際にも説得力のある資料として活用できます。なら問題ありません。

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