リバースモーゲージ銀行各社の特徴と利用条件を徹底解説

リバースモーゲージ銀行選びのポイント

リバースモーゲージ銀行各社の基本条件比較

リバースモーゲージを提供する主要銀行の条件を比較すると、各社で大きな違いがあることがわかります。

 

**JAバンクの「頼れるわが家」**は最も条件が明確で、50歳から何歳でも申込み可能という特徴があります。融資額は300万円以上1億円以内で、契約期間は1年間の自動継続となっています。月々の支払いは利息のみで、元金は契約者が亡くなった後に担保物件の売却により一括返済する仕組みです。

 

楽天銀行では「楽天銀行リバースモーゲージ（極度型）」を2025年5月から開始しており、保証残高は2025年1月時点で100億円を突破するなど急速に拡大しています。

銀行名	年齢制限	融資額	金利タイプ
JAバンク	50歳以上	300万円～1億円	変動金利
楽天銀行	要確認	要確認	変動金利
一般的な銀行	55歳～65歳以上	評価額の50～80%	変動金利中心

リバースモーゲージの借入可能額は物件評価額の約5割程度が一般的ですが、これは不動産担保ローンの6割～8割程度と比較すると控えめな設定となっています。この差は、契約者の長期生存リスクや不動産価格変動リスクを銀行が考慮しているためです。

 

リバースモーゲージ銀行金利と手数料の違い

リバースモーゲージの金利は変動金利が主流となっており、固定金利を提供する銀行は限られています。JAバンクの場合、例えば借入利率4%、利用額800万円で利用期間30日の場合、月々の利息は約26,301円となります。

 

金利設定には各銀行で違いがあり、以下の要素が影響します。

• 基準金利：各銀行の住宅ローン基準金利をベースとする場合が多い
• リスクプレミアム：年齢や物件評価に応じた上乗せ金利
• 保証料：保証会社を利用する場合の追加コスト
• 事務手数料：契約時や更新時の手数料

変動金利のリスクとして、金利上昇時に借入残高が想定以上に増大する可能性があります。特に長期間利用する場合、わずかな金利差でも累積的な影響は大きくなります。
And Doホールディングスのような保証会社を通じてサービスを提供する銀行も増えており、保証残高は2024年3月末で180億円を突破するなど市場の拡大が続いています。

 

実際の金利負担を計算する際は、以下の点に注意が必要です。

• 利息は実際に借入した残高に対してのみ発生
• ATMから出金していない場合は利息は発生しない
• 金利は市場動向により変動する可能性

リバースモーゲージ銀行申込み時の審査基準

リバースモーゲージの審査は通常のローンとは異なる基準が適用されます。年齢と居住状況が最も重要な要素となり、JAバンクでは「契約者お一人または配偶者様とお二人でご自宅にお住まいになられている方」が対象で、お子様との同居は利用対象外となります。

 

物件に関する審査基準。

• 契約者本人の単独名義または配偶者・子供との共有名義が必要
• マンションでも申込み可能だが、評価方法が異なる
• 共有名義の場合、共有者に物上保証人になってもらう必要
• 第一順位の根抵当権設定が前提

収入審査の特徴として、リバースモーゲージでは通常のローンほど厳格な所得審査は行われません。これは毎月の元本返済がないため、返済負担率の計算が不要だからです。ただし、利息支払い能力については確認されます。
相続人の同意が必要な点も重要です。これは契約者死亡時に担保物件を売却して債務を返済するため、相続人への影響を事前に説明し、理解を得る必要があるためです。
審査期間は通常2週間から1か月程度で、以下の書類提出が一般的に求められます。

• 本人確認書類
• 収入証明書類
• 不動産登記簿謄本
• 固定資産税評価証明書
• 相続人の同意書

リバースモーゲージ銀行利用時のリスクと対策

リバースモーゲージには複数のリスクが存在し、銀行選びの際はこれらのリスク対策がどの程度充実しているかを確認することが重要です。

 

金利上昇リスクは最も注意すべき点で、変動金利のため将来的な金利上昇により利息負担が増大する可能性があります。対策として、一部の銀行では金利上限を設定したり、固定金利期間を設けるサービスを提供しています。
担保割れリスクとは、不動産価格が下落し、売却代金が債務額を下回るリスクです。しかし、JAバンクなど多くの銀行では「売却代金が債務額に満たない場合でも残債務を相続人様に請求いたしません」という**ノンリコース（非遡及）**条項を設けています。
長寿リスクは、想定より長生きした場合に借入限度額に達してしまうリスクです。対策として。

• 借入額を控えめに設定する
• 定期的な物件評価見直しにより限度額を調整
• 金利のみの支払いを継続し、元本借入を抑制

相続時のトラブル回避のため、以下の対策が重要です。

• 事前の家族会議で制度理解を深める
• 相続人全員の同意を書面で取得
• 定期的な借入状況の報告

物件評価の変動リスクに対しては、多くの銀行で年1回の評価見直しを実施しており、評価額に応じて借入限度額を調整しています。

リバースモーゲージ銀行選びで重視すべき独自のサービス

各銀行の差別化ポイントとして、独自のサービスや付加価値を比較することが重要です。

 

And Doホールディングスでは、シニア層向けのマッチングサイト「シニア向けローン相談所」を開設し、顧客と金融機関をつなぐ総合的なサポートを提供しています。これは単なる融資だけでなく、ライフプランニング全体をサポートする新しいアプローチです。
JAバンクの特色として、以下のサービスが注目されます。

• 柔軟な借入方法：JA窓口での借入とATMでの借入（1日10万円まで）の両方に対応
• 配偶者への継承：契約者死亡時に配偶者が新たに契約して債務借り換え可能
• 繰上返済の自由度：借入残高がない場合はいつでも解約可能

資金使途の制限について、JAバンクでは「事業性・投資性資金を除き、資金使途に制限はございません」としており、他銀行のローンの借り換えにも利用できる柔軟性があります。
将来性を考慮したサービスとして、一部の銀行では以下の取り組みを始めています。

• デジタル化による手続きの簡素化
• オンライン面談サービスの充実
• 定期的な資産評価レポートの提供
• ライフプラン変更時の柔軟な条件見直し

売却方法の選択肢も重要な差別化ポイントです。JAバンクでは「任意売却」と「不動産競売」の両方に対応し、相続人の希望に応じて適切な方法を選択できます。任意売却の場合、市場価格により近い金額での売却が期待できるため、相続人への返還額も多くなる可能性があります。
保証体制の充実度では、And Doホールディングスのように専門の保証会社を通じてサービスを提供する銀行が増えており、リスク分散と専門性の向上が図られています。
これらの独自サービスを比較検討し、自身のライフスタイルや将来計画に最も適した銀行を選択することが、リバースモーゲージを成功させるカギとなります。