アパート相続税対策で節税する完全方法

アパート相続税対策の仕組み

アパート相続税対策の基本的な仕組み

アパート経営が相続税対策として高い効果を発揮する理由は、相続税評価額の算出方法にあります。現金や預金は額面通りに評価されますが、不動産は実際の取引価格よりも低く評価されるため、大幅な節税効果が期待できます。

 

具体的な評価額の違いを見てみましょう。

• 現金の場合：1,000万円 → 1,000万円（額面通り）
• 土地の場合：1,000万円 → 約800万円（時価の8割）
• 建物の場合：1,000万円 → 約600～700万円（時価の6～7割）

さらにアパート経営を行うことで、土地と建物の評価額が更に下がります。これは貸家建付地評価と借家権割合による減額効果によるものです。

 

2015年の相続税法改正により基礎控除額が大幅に減額され、相続税の課税対象者が約2倍に増加しました。改正前は「5,000万円+1,000万円×法定相続人数」だった基礎控除が、現在は「3,000万円+600万円×法定相続人数」となっています。

 

この税制改正により、従来は相続税の心配が不要だった多くの方が課税対象となり、アパート経営による相続税対策の重要性が高まっています。

 

アパート相続税評価額の計算方法

アパート経営による相続税評価額の計算は、土地と建物を分けて行います。それぞれの計算方法を詳しく見ていきましょう。

 

🏠 貸家建付地（土地）の評価額計算
貸家建付地の評価額は以下の計算式で求められます。

自用地としての価額 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)

実際の計算例。

• 自用地評価額：1億円
• 借地権割合：70%（地域により異なる）
• 借家権割合：30%（全国一律）
• 賃貸割合：100%（満室の場合）

計算結果：1億円 × (1 - 0.7 × 0.3 × 1) = 7,900万円
つまり、2,100万円の評価額減少となります。

 

🏢 賃貸建物の評価額計算
建物の評価額は固定資産税評価額をベースに計算されます。

建物の固定資産税評価額 × (1 - 借家権割合 × 賃貸割合)

建築費1億円の建物の場合。

• 固定資産税評価額：約6,000万円（建築費の60%程度）
• 借家権割合：30%
• 賃貸割合：100%

計算結果：6,000万円 × (1 - 0.3 × 1) = 4,200万円
現金1億円が最終的に4,200万円の評価額となり、5,800万円の評価額減少を実現できます。

 

📋 小規模宅地等の特例による更なる減額
賃貸用宅地の場合、200㎡を限度として評価額が50%減額される小規模宅地等の特例が適用可能です。ただし、2018年4月1日以降に導入された3年ルールにより、相続開始前3年以内に新たに貸付事業を開始した場合は特例が適用されません。

 

アパート相続税対策の具体的な節税効果

アパート経営による相続税対策の節税効果を具体的なシミュレーションで確認してみましょう。

 

💡 節税効果シミュレーション
以下の条件でシミュレーションを行います。

• 被相続人の資産：現金1億円
• 相続人：子2人
• 基礎控除額：4,200万円（3,000万円+600万円×2人）

ケース1：現金のまま相続する場合

• 課税対象額：1億円 - 4,200万円 = 5,800万円
• 相続税額：約1,360万円

ケース2：現金3,000万円でアパートを建築、借入金7,000万円を活用

• 土地・建物評価額：約7,200万円（前述の計算による）
• 借入金：7,000万円（債務控除）
• 残り現金：7,000万円
• 課税対象額：(7,200万円 + 7,000万円 - 7,000万円) - 4,200万円 = 3,000万円
• 相続税額：約50万円

節税効果：1,360万円 - 50万円 = 1,310万円の節税
この例では、96%以上の相続税削減を実現しています。

 

📈 段階的な節税効果の内訳
アパート経営による節税効果は複数の要素が組み合わさって実現されます。

1. 土地の評価額減少：約21%減（貸家建付地効果）
2. 建物の評価額減少：約58%減（固定資産税評価+借家権割合）
3. 借入金による債務控除：借入額分の評価額減少
4. 小規模宅地等の特例：200㎡まで50%減額（条件を満たす場合）

これらの効果により、様々なテクニックを組み合わせることで相続税を数十分の1まで圧縮することも可能です。

 

アパート相続税対策のリスクと注意点

アパート経営による相続税対策には高い節税効果がある一方で、いくつかのリスクと注意点があります。

 

⚠️ 主要なリスクと対策
1. 相続トラブルのリスク
アパートなどの不動産は現金と異なり分割が困難なため、相続人間でのトラブルが発生しやすくなります。

 

対策。

• 遺言書の作成
• 生前贈与の活用
• 相続人との事前協議

2. アパート経営の赤字リスク
空室率の上昇や家賃下落により、期待した収益が得られない可能性があります。

 

対策。

• 立地の入念な検討
• 賃貸需要の事前調査
• サブリース契約の検討（ただし2025年問題に注意）

3. 3年ルールによる特例適用除外
2018年4月1日以降、相続開始前3年以内に新規で貸付事業を開始した場合、小規模宅地等の特例が適用されません。

 

対策。

• 早期の事業開始
• 被相続人が元気なうちからの計画的な実行

4. 建物の老朽化と維持費用
築年数の経過とともに修繕費用が増加し、収益性が低下する可能性があります。

 

対策。

• 長期修繕計画の策定
• 修繕積立金の確保
• 定期的なメンテナンス

💰 サブリース2025年問題への対応
2015年の相続税法改正をきっかけに急増したサブリース契約物件が、2025年に大幅な賃料見直しを迎える「サブリース2025年問題」にも注意が必要です。

 

この問題への対応策。

• 契約内容の詳細な確認
• 賃料減額リスクの事前把握
• 自主管理への移行検討
• 収支シミュレーションの見直し

アパート相続税対策実践時の独自戦略

アパート経営による相続税対策を成功させるためには、一般的な手法に加えて独自の戦略的アプローチが重要です。

 

🎯 タイミング戦略の最適化
相続税対策として最も効果的なのは、被相続人の健康状態が良好な時期に実行することです。3年ルールを考慮すると、少なくとも相続発生の3年以上前に事業を開始する必要があります。

 

しかし、より戦略的なアプローチとして以下の方法があります。
段階的建築戦略
一度に大規模なアパートを建築するのではなく、数年間にわたって段階的に建築することで。

• リスクの分散
• 市場動向に応じた柔軟な対応
• 各物件の小規模宅地等の特例適用の最大化

🏗️ 複合的土地活用による効果最大化
単純なアパート経営だけでなく、以下のような複合的な土地活用により節税効果を最大化できます。
混合用途開発

• 1階：店舗・事務所
• 2階以上：住宅
• 駐車場の併設

この方法により、異なる特例制度の併用が可能となり、より高い節税効果を実現できます。

 

🔄 世代間継承戦略
アパート経営による相続税対策は、単発の対策ではなく世代を超えた長期戦略として考えることが重要です。
生前贈与との組み合わせ

• 賃貸収入を活用した継続的な生前贈与
• 建物の持分贈与による段階的な資産移転
• 家族信託の活用による柔軟な資産管理

法人化による税務メリット
一定規模以上のアパート経営では、法人化により以下のメリットが得られます。

• 所得税率と法人税率の差による節税
• 経費計上の幅拡大
• 相続時の株式評価による更なる節税効果

📊 デューデリジェンス（詳細調査）の重要性
アパート経営による相続税対策を成功させるためには、以下の項目について詳細な調査が不可欠です。
立地分析

• 人口動態の将来予測
• 交通アクセスの改善計画
• 周辺開発計画の把握
• 競合物件の供給予定

収益性分析

• 長期的な賃料相場の推移予測
• 空室率の地域平均との比較
• 管理費・修繕費の詳細見積もり
• 税務上の優遇措置の活用可能性

これらの独自戦略を組み合わせることで、単純なアパート建築以上の相続税対策効果を実現し、次世代への確実な資産承継を図ることができます。

 

成功の鍵は、専門家との連携による総合的な戦略立案と、市場環境の変化に応じた柔軟な計画修正にあります。